Agevolazioni prima casa. Piu tempo per vendere l’immobile (Legge di bilancio 2025)

Con la Legge di Bilancio 2025, è stata introdotta una significativa modifica alle condizioni necessarie per mantenere le agevolazioni fiscali per la prima casa. In particolare, è stato aggiornato uno dei requisiti temporali per la vendita del primo immobile preso con le suddette agevolazioni, ampliando i termini entro i quali il contribuente può sfruttare lo sconto fiscale sul secondo acquisto.

Prima della legge di bilancio, il contribuente aveva 12 mesi per vendere il primo immobile acquistato con le agevolazioni  prima casa e non perdere lo sconto fiscale sul secondo acquisto.

Vediamo come cambiano questi termini dopo l’approvazione della Legge di bilancio.

Le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa e i relativi requisiti per poterle ottenere sono fissate alla Nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo unico dell’imposta di Registro (Dpr n. 131/1986).

Tali agevolazioni permettono di avere uno sconto sulle imposte da pagare allo Stato per l’acquisto della prima casa, non per forza abitazione principale.

In particolare, per la prima casa:

• l’Iva si applica al 4%,
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono dovute ognuna nella misura fissa di 200 euro. Oltre all‘imposta di bollo per 230 euro.

Se la vendita non è soggetta ad Iva, il contribuente versa: imposta di registro al 2% sul valore catastale (anziché 9%) con un minimo di 1.000 euro; imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro. Non è dovuta l’imposta di bollo

Per avere queste agevolazioni il contribuente deve rispettare una serie di requisiti.

I requisiti per avere le agevolazioni prima casa

Affinchè si possano applicare le imposte in via agevolata:

• l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto.
• l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), o A/9 (castelli o palazzi di pregio storico o artistico).
• il richiedente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Inoltre, è necessario che: l’immobile sia destinato a uso abitativo principale del richiedente e della sua famiglia; l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto la volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali e rispetti i requisiti richiesti.

Qualora l’immobile venga rivenduto entro 5 anni dall’acquisto, l’acquirente dovrà restituire i benefici ottenuti.  A meno che non acquisti un altro immobile da destinare a prima casa entro un anno.

Inoltre con il tardivo trasferimento all’estero si perdono le agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa. Piu tempo per vendere l’immobile (Legge di bilancio 2025)

Fino all’entrata in vigore della legge n°208/2015, Legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:

• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita. Si vedano le indicazioni presenti nell’apposita sezione del portale Agenzia delle entrate “Agevolazione acquisto prima casa“.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Ciò a a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito: donazione e successione.

Con la circolare n°12/2016, l’Agenzia delle entrate aveva chiarito che: le novità inserite nel corpo delle disciplina ‘prima casa’, nell’ambito della Not  II-bis citata, si applicano anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad IVA.

La Legge n° 207/2024, Legge di bilancio 2025 interviene proprio su questo termine di 12 mesi ampliandolo a 24 mesi.

Nel dossier ufficiale della L. di bilancio c’è una breve spiegazione dell’intervento:

Al fine di incentivare il mercato immobiliare ed agevolare il cambio della prima casa di abitazione, il comma 116 modifica l’articolo 1, nota IIbis), comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo previsto per l’alienazione di immobili da destinare a prima abitazione per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2 per cento relativa all’imposta di registro.

Dunque, il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, non perde le agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto (iva e registro).  A condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro due anni dal nuovo acquisto.

Riassumendo.

• Estensione del termine per vendere il primo immobile: il termine per vendere un immobile precedentemente acquistato con agevolazioni prima casa è stato esteso da 12 a 24 mesi, permettendo di mantenere i benefici fiscali sul nuovo acquisto.
• Finalità della modifica: l’estensione mira a incentivare il mercato immobiliare e ad agevolare il cambio di abitazione, offrendo maggiore flessibilità ai contribuenti.
• Conservazione dei benefici fiscali: rimane invariato il requisito di acquistare un nuovo immobile destinato a prima casa per mantenere le agevolazioni, ma i contribuenti hanno ora più tempo per alienare il precedente immobile.
• Ambito applicativo: la modifica riguarda l’art. 1, nota II-bis, comma 4-bis, del D.P.R. n. 131/1986, che regola le agevolazioni fiscali sulla prima casa.
• Impatto complessivo: questa novità semplifica la gestione fiscale per chi intende cambiare abitazione, migliorando le condizioni per il reinvestimento nel mercato immobiliare