Se i lavori pubblici superano la riqualificazione privata

Le opere pubbliche trainano il mercato delle costruzioni: è giunta l’ora del passaggio di testimone tra il mercato della riqualificazione privata e quello dei lavori pubblici e degli interventi del Pnrr (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza). Il 37° Rapporto Congiunturale e Previsionale del Cresme evidenzia un settore edile alle prese con la complessa attuazione del piano nazionale e il rallentamento delle ristrutturazioni residenziali.

Una fase di profonda trasformazione, caratterizzata da picchi di crescita e brusche frenate. Situazione inedita, che richiede a tutto il settore, nella sinergia di filiera tra aziende, associazioni e istituzioni, nuove strategie per sostenere l’efficientamento energetico e la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano.

Prepariamoci al sorpasso

Nel 2024, il Cresme prevede un calo degli investimenti del 4,2% rispetto all’anno precedente. E la flessione continuerà nel 2025 scendendo al -6,2%. Al boom del periodo 2021-2023 sta dunque seguendo una contrazione dovuta principalmente all’esaurimento della “superspinta” del Superbonus. Ma è anche sostenuto dalla spesa per le opere pubbliche, che nel 2024 dovrebbe aumentare del 13,7%. Nonostante la flessione del privato, il valore della produzione per il 2025 resta stimato al +20% rispetto al 2019. Questo perché il mercato dell’edilizia sarà trainato dalle opere pubbliche, ora in piena fase realizzativa dopo la crescita degli appalti tra 2019 e 2021.

“Scendere per salire su un altro treno era lo slogan del 33° Rapporto Cresme. Le cose oggi stanno davvero così. Ma una corretta lettura di quello che sta succedendo necessita di due metafore di riferimento: la prima è quella delle montagne russe, la seconda è quella della forza inerziale”, si legge nella nota pubblicata da Cresme con la presentazione della ricerca.

Opere pubbliche vs riqualificazione privata: come leggere i dati

Le costruzioni stanno vivendo una fase ciclica fuori scala, sia per le opere pubbliche sia per la riqualificazione privata. Dal 2014 al 2020, la media annua degli importi delle gare di opere pubbliche aggiudicate era pari a 15 miliardi di euro. Nel 2021 si toccavano 50 miliardi, l’anno successivo 59 miliardi e nel 2023 ben 95 miliardi. Praticamente 6,3 volte la media annua dei nove anni tra 2012 e 2020. Certo, ora bisogna procedere con i lavori: quelli del Pnrr, parte di questo mercato, vanno eseguiti in poco tempo.

Cosa accadrà dopo? Gli esperti attendono una importante correzione. Situazione già in essere per il mercato della riqualificazione privata. Cosa avviene qui e che ne sarà dell’efficientamento energetico degli edifici italiani è l’altra domanda prioritaria da porsi.

Lavori pubblici sulle “montagne russe”

Nei primi nove mesi del 2024 gli importi dei lavori pubblici in gara sono calati del 38% sul 2023. Tuttavia, il 2024 mantiene la domanda di opere pubbliche su livelli superiori alla media annuale del triennio 2019-2020. L’eccezionale dimensione di 2022 e 2023 non deve dunque distogliere l’attenzione dal quadro d’insieme. Sempre secondo gli esperti del Cresme, la contrazione del 2024 non influirà sulle fasi di realizzazione delle opere legate ad appalti degli anni precedenti. Vista la complessità del mercato, gli effetti degli investimenti si sentiranno almeno fino al 2027.

Va anche considerato che il 30% delle opere pubbliche riguarda edilizia non residenziale e residenziale (poca). Scuole, edifici sanitari e per altre attività istituzionali, sia di nuova costruzione sia in riqualificazione, alimentano significativamente questo settore. Specialmente in questa fase accelerata dal Pnrr.

Cosa succede alla riqualificazione privata

Quanto al mercato della riqualificazione privata, la stagione dei Superbonus è finita, quella dei bonus è in riduzione e anche qui veniamo da anni di “montagne russe”. Dal 2013 al 2020, i vecchi incentivi del 50%, del 65%, ma anche del 75% e 85%, avevano attivato 28 miliardi di euro all’anno. Nel 2021 i lavori incentivati salivano a 67,1 miliardi e nel 2022 a 94,6 miliardi. Nel 2023 siamo invece passati a 83,7 miliardi. Il Superbonus ancora cuba 46 miliardi di euro e nei primi tre mesi di quest’anno 14,5 miliardi di euro. Nell’insieme dei cinque mesi successivi, tuttavia, si passa a 728 milioni. Ad agosto, in particolare, a 59 milioni.

La manutenzione fa ancora da traino

Il principale mercato delle costruzioni resta quello della manutenzione ordinaria e straordinaria. Nel 2024, su 303 miliardi di euro di valore della produzione, 161 miliardi riguardano la manutenzione straordinaria di edifici residenziali, non residenziali e opere del genio civile. Altri 51,5 miliardi si riferiscono a manutenzione ordinaria. Il 70% del valore complessivo della produzione.

La voce principale della riqualificazione privata è legata alla manutenzione straordinaria residenziale, con 97 miliardi di euro. Un mercato fortemente condizionato dagli incentivi fiscali che, dopo la contrazione del 3,8%, registrerà nel 2024 una flessione del 16,9%. Seguita poi da una ulteriore contrazione nel 2025. Anche in questo caso, serve interpretare correttamente i dati. Nel 2024 gli investimenti saranno comunque superiori del 30% rispetto al pre pandemia. L’eccezionale crescita del triennio 2021-2023 ha alzato il livello, mantenendolo “alto” anche a fronte delle flessioni.

Il mercato delle costruzioni va meglio delle attese?

Per comprendere la situazione bisogna considerare uno dei principali caratteri del mercato delle costruzioni: la sua forza inerziale. “Le costruzioni sono una macchina pesante, che parte lenta e si ferma lenta – si legge nella nota del Cresme -. Come una grande nave a pieno carico che, lanciata a tutta velocità, per fermarsi impiega anche 5 miglia. Più la nave è grande più impiega tempo a fermarsi. L’onda della domanda non si è esaurita velocemente, per i tempi dei cantieri, per le diverse fasi dei cicli di lavoro e per la capacità dell’offerta. Così appaiono numeri molto diversi. Le casse edili dicono che l’occupazione nel 2024 è cresciuta del 4% grazie al boom delle opere pubbliche. Mentre la vendita di caldaie e condizionatori si è dimezzata. Mercati diversi, tempi diversi”. Possiamo dire con certezza che la riqualificazione privata è entrata nella fase della contrazione del mercato, mentre le opere pubbliche sono entrate nel vivo dell’attività.

Il futuro, tra efficienza e problemi abitativi

2026, 2027 e poi? Molto dipenderà da cosa saremo riusciti a fare. Nelle considerazioni finali del Rapporto Cresme leggiamo anche che le imprese, grazie alle bolle espansive, hanno comunque risanato i bilanci. Mentre la politica economica europea si è fatta nuovamente restrittiva. Ma c’è dell’altro, e riguarda soprattutto la questione abitativa. Le compravendite danno segnali di “rimbalzino”, ma l’offerta di affitto normale non c’è. I tassi sono alti ma stanno scendendo, i costi di costruzione invece non calano, però è difficile prevedere se ciò avverrà. Il mondo delle costruzioni sta anche vivendo profondi cambiamenti tecnologici. Dall’entrata in vigore, a gennaio, dell’uso del BIM nei progetti pubblici alla nuova disciplina del Regolamento Europeo sui prodotti da costruzione. Passando per nuovi progetti di industrializzazione e digitalizzazione, uniti alle normative europee arrivate e in arrivo.

Che ne sarà invece della modernizzazione degli edifici? La netta frenata degli incentivi spinge a riflettere sul partenariato pubblico/privato. Sulla rigenerazione urbana e sulla riduzione delle emissioni inquinanti come primari ambiti di intervento. Inoltre, l’innovazione tecnologica si scontra con l’arretratezza di certe dinamiche del settore, destinato a vivere nei prossimi anni una vera e propria rivoluzione. Lo stesso processo di digitalizzazione porterà nell’edilizia nuovi modelli di offerta basati su efficienza organizzativa, progettazione integrata, contratti collaborativi, automazione e robotizzazione. Accompagnati dalla crescita della componente impiantistica.