Nel 2024 riaccelerano le compravendite, primi segnali di assestamento per gli affitti

Le migliorate condizioni di accesso al credito che hanno caratterizzato la seconda parte del 2024 hanno sicuramente dato un impulso positivo al mercato delle compravendite, che infatti registra un aumento dei prezzi del 5,2% nei 12 mesi. Tuttavia, è il comparto della locazione a segnare la performance migliore nell’anno, con un +9,2%.

Stando infatti a quanto rilevato da Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, a dicembre 2024 il prezzo medio al metro quadro in Italia si è attestato sui 2.238 euro, mentre il canone di affitto ha raggiunto i 13,6 euro/mq di media, arrivando a toccare i 15,7 euro/mq nel Nord-Ovest del Paese.

Affitto: la richiesta sale nei piccoli centri mentre cala nei grandi

In particolare, si vede come ci sia un disallineamento temporale tra i centri di grandi dimensioni (quelli che contano più di 250.000 abitanti) e quelli più piccoli: nei primi, infatti, la domanda di affitto, dopo la crescita sostenuta degli ultimi anni, ha mostrato i primi segnali di assestamento, calando di quasi il 12% nei 12 mesi, mentre è cresciuta di oltre il 5% nei secondi.

L’andamento dei canoni racconta però di un mercato ancora in ottima salute, con prezzi in aumento di oltre il 7% per entrambi i cluster – anche se affittare in una città di grandi dimensioni costa oggi quasi il doppio rispetto a una più piccola, 18,2 euro/mq vs. 9,8 euro/mq.

«A fronte di un aumento generale dei canoni, nelle grandi città la propensione verso la locazione ha subito una prima battuta di arresto, concentrata nell’ultima parte dell’anno – commenta Antonio Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it – Infatti, chi nel 2024 ha cercato una casa in locazione nei centri di maggiori dimensioni si è confrontato con prezzi già molto elevati, cosa che in molti casi ha portato a una riconsiderazione della propria scelta, spostando la ricerca verso l’hinterland, o convertendola in acquisto, anche alla luce della diminuzione dei tassi di interesse».

Lo stock in locazione, poi, è in aumento sia nei grandi che nei piccoli centri, anche se nei primi la crescita è di quasi il 26% mentre nei secondi di circa il 10%.  

«Dopo il minimo raggiunto alla fine del 2022, causato dalla coda lunga del Covid – continua Intini -l’offerta ha invertito il trend ed è tornata a crescere, accelerando ulteriormente negli ultimi mesi dell’anno, pur rimanendo lontana dai livelli prepandemici».

Analizzando infatti le principali città italiane si vede come la richiesta di soluzioni in affitto sia diminuita in maniera consistente quasi ovunque: Bologna supera il -40% mentre Verona il -30%. Napoli e Milano vedono una decrescita annua della domanda superiore al -20%, mentre Firenze e Bari si attestano invece attorno al -16%. In controtendenza Roma, dove la richiesta di case in affitto è aumentata di oltre il 20%, e Torino, al +6,8%.

Canoni in forte crescita

Dando uno sguardo ai prezzi, il capoluogo di regione dove i canoni sono cresciuti di più nei 12 mesi è, a sorpresa, Catanzaro (7,1 euro/mq), con il +26,5%. Milano è la città più cara con i suoi 22,4 euro/mq, in crescita però solo dello 0,2% nell’anno. A seguire Firenze, dove per affittare casa servono di media 20,8 euro/mq, in aumento dell’8,7%.

Praticamente appaiate a livello di prezzi Bologna (16,9 euro/mq) e Roma (16,8 euro/mq), con la Capitale che però ha visto un incremento nei canoni molto più consistente rispetto alla città dell’Alma Mater, +10,4% rispetto al +2,6%. Tutti i capoluoghi mostrano prezzi in salita anno su anno, e diversi in doppia cifra.

Vendita: sprint di Bari. Milano la città più cara

Il capoluogo di regione che ha performato meglio a livello di prezzi nell’anno appena trascorso è stato Bari (2.206 euro/mq), con una crescita di oltre il 10%. La città più cara si conferma Milano, che sfiora i 5.400 euro al metro quadro, in crescita dello 0,9%, seguita di nuovo da Firenze che con un +4,4% tocca quota 4.336 euro/mq.

Bologna rimane sopra a Roma come prezzi di vendita (3.580 vs 3.494 euro/mq) anche se il capoluogo emiliano-romagnolo cresce leggermente meno nell’anno rispetto alla Capitale (4,6% vs. 4,8%). In generale quasi tutti i capoluoghi evidenziano comunque un trend positivo dei prezzi.

Crescita dei prezzi più sostenuta nei piccoli centri

Pur evidenziando una crescita dei prezzi di vendita sia nei grandi che nei piccoli centri nell’arco dell’anno, si nota come le città con meno di 250.000 abitanti abbiano conosciuto un aumento del 6,1% a fronte del +4,9% registrato dai grandi centri. Tuttavia, i piccoli centri rimangono notevolmente più economici rispetto alle grandi città, con un prezzo di vendita medio di poco superiore ai 1.900 euro/mq, rispetto agli oltre 3.400 euro/mq richiesti nei centri con oltre 250.000 abitanti.

La richiesta di case rimane sostenuta in entrambi i casi: +23% nei 12 mesi per le grandi città, +21,8% per quelle più piccole, con un’accelerazione nella seconda metà dell’anno. L’offerta di soluzioni in vendita, che cresce più nei piccoli centri (+4,2%) che in quelli di maggiori dimensioni (+1,2%), negli ultimi mesi dell’anno mostra un deciso rallentamento, dopo l’accumulo registrato da inizio 2023.

«Quest’ultimo aspetto è sintomo di un mercato vivace che è tornato ad assorbire stock – conclude Intini – Il trend è spinto da una domanda in costante ascesa nell’anno appena trascorso. Non a caso anche i prezzi di vendita hanno riaccelerato, configurando un 2025 assolutamente positivo per il settore del real estate, salvo sorprese sui tassi».  

Uno sguardo all’accessibilità

Sebbene sia nei grandi che nei piccoli centri l’accessibilità per i single si mostri in crescita nell’arco dell’anno, in questi ultimi la percentuale si attesta al 33,6% del mercato in offerta, con un aumento di 4,3 punti percentuali, mentre nelle grandi città si ferma al 13% (+2,3 punti percentuali).