Acquisto prima casa per una coppia non sposata: cosa sapere — idealista/news

Come funziona l’acquisto della prima casa per una coppia non sposata? In un periodo storico dove sempre più persone optano per una convivenza, anziché convolare a nozze, anche la compravendita di un immobile può sollevare più che legittimi dubbi. Ad esempio, su come suddividere la proprietà della casa acquistata o, ancora, l’eventuale accesso ad agevolazioni fiscali.

Nonostante i maggiori diritti riconosciuti alle coppie non sposate, l’acquisto congiunto di una prima casa può presentare complessità pratiche e legali. Di conseguenza, quali soluzioni adottare?

Come comprare casa insieme senza essere sposati

Non è di certo un segreto: acquistare la prima casa è un sogno che accomuna moltissime coppie. Eppure, per coloro che non hanno contratto matrimonio, gli ostacoli potrebbero essere maggiori. Rispetto ai coniugi, o a chi ha optato per un’unione civile, i semplici conviventi potrebbero essere soggetti a passaggi aggiuntivi. Ma come fare?

Innanzitutto, occorre stabilire chiaramente le modalità di intestazione dell’immobile, definendole con precisione in sede di rogito. Dopodiché, bisognerà effettuare delle precise valutazioni sulla richiesta di mutuo, se necessario.

Come intestare la prima casa fra conviventi

La prima questione da prendere in considerazione è chi intestare l’immobile che si andrà ad acquistare. Se per le coppie sposate questo quesito solitamente non si pone, a meno che non si trovino in un regime di divisione dei beni, per i conviventi è utile arrivare al rogito con le idee ben chiare. In linea generale, si può procedere con:

• l’intestazione a un solo partner, che implica la proprietà esclusiva dell’immobile a una sola persona all’interno della coppia. Si tratta di un’opzione da valutare quando i costi di compravendita sono a carico di un unico partner o, ancora, per motivi fiscali. È tuttavia necessario sapere, in caso di titolarità singola – ad esempio, la casa intestata solo al fidanzato – in caso di interruzione del rapporto, l’altro partner rischia di perdere ogni diritto sull’immobile. Questo a meno che non vi sia stata una formalizzazione della stessa coppia, ad esempio con un’unione civile, un contratto di convivenza oppure un accordo in scrittura privata;
• l’intestazione a entrambi i partner, quando si vuole procedere all’acquisto della prima casa cointestata con due proprietari. Si tratta di una soluzione che permette di definire a priori la suddivisione della proprietà fra le parti. In sede di rogito notarile, si potranno semplicemente indicare le percentuali di titolarità – come il 50% per ognuno o, ancora, un 70 e 30% – all’interno del contratto di compravendita, secondo gli accordi presi preventivamente all’interno della coppia, meglio se testimoniati in una scrittura privata.

Come intestare la casa alla compagna o al compagno

A volte può accadere che sia solo un partner a provvedere economicamente all’acquisto dell’immobile. Cosa accade se quest’ultimo, nonostante l’investimento, volesse intestare la prima casa all’altro? In altre parole, come ci si comporta se si vuole intestare la casa alla compagna o, viceversa, al compagno?

Di norma, vi sono due distinte modalità:

• la specifica in sede di rogito, dove la totalità delle quote di proprietà verrà assegnata a un solo partner, specificandolo nel contratto di compravendita;
• successivamente all’acquisto dell’immobile, ad esempio con un atto di donazione.

È però sempre utile che la coppia non sposata sottoscriva una scrittura privata, non solo per specificare la proprietà esclusiva, soprattutto in caso di acquisto di un immobile con il denaro del convivente, ma anche per definire l’eventuale partecipazione economica alle spese che, nel tempo, si renderanno necessarie per la gestione della casa. Questo per evitare controversie future, come in caso di interruzione della relazione.

Come intestare il mutuo in una coppia non sposata

Definite le questioni relative alla proprietà dell’immobile che si andrà ad acquistare, è necessario pensare anche al mutuo, se la coppia non sposata deciderà di avvalersene per la compravendita. Anche in questo caso, si potrà procedere con la richiesta di:

• un mutuo intestato solo a un partner, che sarà direttamente responsabile del suo pagamento e approfitterà singolarmente delle relative detrazioni fiscali. Qualora, nei fatti, l’altro partner volesse contribuire economicamente – ad esempio, versando comunque una quota delle rate all’altro o, ancora, occupandosi di altre spese – è sempre meglio specificarlo in una scrittura privata;
• un mutuo cointestato, dove entrambi i conviventi diventano mutuatari e, pertanto, responsabili del pagamento delle rate. Si tratta di un’opzione da valutare quando, approfittando delle risorse economiche congiunte, si vuole richiedere un finanziamento importante o, ancora, semplicemente per dividere equamente gli oneri di pagamento. Questa scelta permette, peraltro, di godere entrambi della detrazione degli interessi passivi del mutuo dalla propria dichiarazione dei redditi, se applicabile.

Agevolazioni sulla prima casa per la coppia non sposata

Fortunatamente, anche le coppie non sposate possono approfittare delle agevolazioni che, di anno in anno, vengono stabilite per chi acquista la prima casa. Infatti, tali agevolazioni sono indipendenti allo status familiare – quindi, all’eventuale matrimonio o all’unione civile contratta – bensì garantite a chiunque ne abbia diritto. Naturalmente, gli sgravi saranno riconosciuti all’effettivo proprietario dell’immobile:

• se la casa è intestata a un solo partner, solo quest’ultimo avrà diritto alle agevolazioni in sede di dichiarazione dei redditi;
• se la casa è cointestata, entrambi potranno approfittare delle agevolazioni.

Tra le principali a disposizione sull’acquisto di un immobile adibito a prima casa, vi sono quelle stabilite dal DPR 131/1986:

• l’imposta di registro ridotta al 2% sul valore catastale dell’immobile, per le compravendite tra privati;
• le imposte ipotecaria e catastale a quota fissa, di 50 euro ciascuna, sempre per le compravendite tra privati;
• una riduzione dell’IVA dal 10 al 4%, per le compravendite soggette a Imposta sul Valore Aggiunto;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro l’uno, sempre per compravendite soggette a IVA.

Dopodiché, si può accedere anche a specifiche agevolazioni sul mutuo, sempre in relazione all’intestatario. Le principali sono:

• la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo, fino a un massimo di 4.000 euro;
• la possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Mutui del Consap, con la possibilità di approfittare di una garanzia pubblica fino al 80% sul finanziamento, in presenza dei requisiti previsti per legge;
• il Mutuo Giovani Under 36 per coppia non sposata, sempre con la possibilità di approfittare di una garanzia pubblica fino all’80%, per le giovani coppie dove un membro ha meno di 36 anni e un ISEE non superiore ai 40.000 euro.

Come tutelarsi se non si è sposati

Date le precedenti considerazioni, sia sulle modalità di intestazione dell’immobile e del mutuo nonché sulle agevolazioni disponibili, è sempre utile prevedere delle tutele aggiuntive se non si è sposati. I diritti delle coppie conviventi sono infatti inferiori rispetto ai coniugi.

Ad esempio, può essere utile provvedere:

• a una scrittura privata sulla casa tra conviventi, ovvero un accordo che possa specificare il contributo economico di ogni partner, nonché la suddivisione dell’immobile in caso la relazione venisse interrotta;
• alla sottoscrizione di una polizza assicurativa, che possa garantire sostegno economico al sopravvissuto in caso di morte del partner;
• alla stesura di un testamento autografo, poiché i partner non hanno diritti ereditari automatici, anche sul fronte degli immobili.

Naturalmente, se non si vuole convolare a nozze, è utile anche valutare l’unione civile o la sottoscrizione di un contratto di convivenza, come previsto dalla Legge 76/2016, nota anche come Legge Cirinnà.

Che diritti ha una coppia non sposata

Per le coppie che non hanno contratto matrimonio, non hanno stretto un’unione civile o non hanno sottoscritto un contratto di convivenza, i diritti garantiti sono inferiori. Le principali limitazioni relative all’acquisto della prima casa riguardano:

• l’eredità che, come già accennato, non è automatica. È quindi necessario predisporre un testamento per tutelare il partner;
• la proprietà condivisa degli immobili, poiché ogni singolo partner può rivendicare solo la quota dell’immobile a lui intestata, ad esempio se la relazione si interrompe in assenza di una scrittura privata o altre forme di tutela. Si tratta di una condizione ben diversa da un immobile intestato a un solo coniuge in condivisione dei beni, dove l’altro partner può vantare ben più ampi diritti.

Di conseguenza, se si decide di lanciarsi insieme nella compravendita di un immobile, è sempre indispensabile analizzare quali siano le garanzie e le tutele a propria disposizione, così da evitare problematiche o controversie in futuro.