l’identikit della casa varesina in un mercato immobiliare in evoluzione

Il mercato immobiliare della provincia di Varese è dinamico e promettente, ma a patto che ci si orienti verso una nuova tipologia di case: nuove, pronte all’uso e che permettano una gestione più economica ed efficiente dal punto di vista energetico. È questo il più significativo risultato dell’analisi del listino prezzi degli immobili nella provincia di Varese, pubblicato nei giorni scorsi a cura del tavolo di lavoro istituito da Camera di Commercio con le principali associazioni di agenti immobiliari.

VARESE HA OTTIMI PREZZI, MA GLI ACQUIRENTI SONO DIVENTATI PIÙ ESIGENTI

Il mercato è promettente, in realtà, perché ci sono ampi margini di miglioramento: «I prezzi immobiliari nella provincia di Varese sono molto calmierati rispetto ad altre città e province vicine, come Milano o Como – spiega Bernardo Bianchessi, Presidente di Anama – Sebbene ci sia un leggero rialzo, il mercato rimane stabile e accessibile. Oggi la difficoltà non è tanto nella vendita quanto nell’acquisizione di immobili di qualità, che sono sempre meno disponibili sul mercato: e per qualità intendo immobili recenti, con una buona classe energetica e riscaldamento termoautonomo o dotati di sistemi che permettono di personalizzare i consumi, come le valvole termostatiche. Oggi i compratori sono molto più attenti e preferiscono edifici con bassi costi di gestione, in particolare le nuove generazioni, più sensibili al tema. Sono loro a informarsi sulla classe energetica e a rifiutare quelle più basse, o a chiedere le spese condominiali mensili, confrontandole con il mutuo di una casa energeticamente più efficiente: tutti elementi che determinano la loro scelta».

LA CLASSE (ENERGETICA) CONTA

A questi clienti importa quindi il nuovo oppure, ancor di più, l’usato di qualità, che registra un mercato molto veloce: immobili in classi energetiche alte, che garantiscono risparmio energetico e spese contenute. «Questi immobili sono molto richiesti e mantengono valori interessanti anche per i venditori – continua Bianchessi – Gli immobili di nuova costruzione invece hanno il «difetto» di avere subito un leggero rialzo dei prezzi, dovuto ai maggiori costi di costruzione legati alle nuove norme e tecnologie, oltre al maggior costo delle materie prime. È inevitabile in questo caso che i costruttori debbano adeguare i prezzi per garantirsi margini di profitto, scoraggiando qualche cliente. Comunque il nuovo continua a essere molto appetibile, soprattutto per chi cerca soluzioni efficienti dal punto di vista energetico».

AI “NUOVI ITALIANI” E ALLE PRIME CASE GLI IMMOBILI MENO DI PREGIO: MA IL LORO VALORE SCENDE IN PICCHIATA

«Tutto si vende ora ma a clienti di tipologie diverse – sottolinea il presidente di Anama – Gli immobili di fascia medio-bassa, come quelli costruiti negli anni ‘60 e ‘70, rappresentano per esempio un mercato specifico: attirano sempre di più chi cerca la prima casa oppure i compratori stranieri, spesso immigrati. Ce ne sono alcuni che, per motivi religiosi, non possono accendere un mutuo: per questo prediligono pagamenti in contanti e si orientano inevitabilmente verso immobili dai prezzi più bassi. Tuttavia, questi edifici spesso necessitano di molti interventi di ristrutturazione e quindi tendono a perdere valore».

Un’opinione confermata anche da Dino Vanetti, vicepresidente Fimaa, che ribadisce: «Tutte le case si vendono prima o poi in questo mercato, ma il vero problema è la carenza di immobili di qualità. La difficoltà quindi non sta nel vendere tout court, ma nella disponibilità di immobili già pronti per essere abitati, senza necessità di interventi di ristrutturazione. Oggi ristrutturare un appartamento di 40-50 anni costa più dell’acquisto stesso, con spese superiori ai 1.200 euro al metro quadro. Questo rende molti immobili, soprattutto quelli che richiedono interventi importanti, poco appetibili. Non a caso ci sono proprietà sul mercato da 8-10 anni, senza che nessuno le voglia. Ho visto immobili completamente da ristrutturare, come uno di 450 metri quadri a soli 35.000 euro: per quelli però non c’è interesse perché l’operazione commerciale non è comunque conveniente».

I CONSIGLI PER VENDERE LA PROPRIA CASA

Cosa si può consigliare dunque a chi deve vendere un immobile simile? «Innanzitutto, il venditore deve prendersi cura del proprio immobile prima di metterlo in vendita – sottolinea Vanetti – Non è necessario fare home staging o grandi ristrutturazioni, ma è fondamentale che la casa sia presentata almeno in condizioni dignitose: a volte si trovano segni di umidità o trascuratezza che scoraggiano gli acquirenti. Bisognerebbe fare al meno lo sforzo di renderla appetibile. Inoltre, è meglio evitare di lasciare immobili vuoti per troppo tempo: appartamenti abbandonati da 7-8 anni spesso si degradano al punto da diventare invendibili».

In ogni caso, restano, e importanti, le differenze tra il mercato immobiliare delle città e quello dei paesi: «Nei paesi della provincia, i prezzi degli immobili sono molto più bassi rispetto alla città – sottolinea il vicepresidente di Fimaa – Questo è dovuto anche alla presenza di immobili vecchi che richiedono interventi costosi. Ville e villette a schiera sono spesso svendute, perché ristrutturarle non è economicamente conveniente. Appartamenti che prima del Superbonus 110 valevano 250-270.000 euro, oggi si vendono a 130.000 euro. Il problema principale è il costo delle ristrutturazioni, che scoraggia molti acquirenti. Al contrario i bilocali sono rari e molto richiesti, sia per uso abitativo che come investimento. Un bilocale messo a reddito può rendere fino all’8-9%, ma purtroppo sul mercato ce ne sono pochissimi, sia in città che in provincia».

LA PANDEMIA HA RESO GLI ACQUIRENTI PIÙ ATTENTI AGLI SPAZI DOVE VIVONO

In ogni caso, a vincere è, sostanzialmente, la casa che non ha bisogno di grandi lavori per essere utilizzata. A confermarlo è Riccardo Ortiz, Presidente Fiaip, che per spiegarne la ragione è partito dal dato degli aumenti degli immobili nuovi: «Il listino di quest’anno ha registrato un adeguamento dei prezzi al rialzo, soprattutto per le nuove costruzioni. Questo aumento è stato inevitabile a causa di fattori come l’inflazione, il rincaro dei materiali e i costi di costruzione. Ma si tratta di un rialzo naturale che riflette anche le attuali condizioni del mercato. I compratori infatti si orientano sempre di più verso immobili nuovi, ristrutturati o pronti all’uso. Questo perché ristrutturare oggi comporta costi molto elevati, a cui si aggiungono tempi medio-lunghi che non tutti sono disposti o in grado di affrontare. Acquistare un immobile già pronto invece garantisce tranquillità: con lavori ben fatti le spese di manutenzione sono posticipate nel tempo».

È un mercato che risente ancora dell’effetto pandemia o no? «Non c’è dubbio che la pandemia abbia portato una nuova attenzione agli spazi abitativi, in particolare a quelli esterni come giardini e balconi. Inoltre, molti acquirenti cercano immobili con un locale aggiuntivo da destinare allo smart working. Anche se questo trend si è parzialmente ridimensionato, rimane un fattore importante per chi acquista casa oggi. L’interesse per spazi più ampi e vivibili in casa si bilancia con l’aumento dei costi di costruzione: tuttavia, la pandemia ha fatto capire quanto sia importante avere ambienti confortevoli, interni ben organizzati e aree esterne da vivere».