Muffa nella casa affittata: cosa fare?

Riduzione del canone, sospensione di ogni pagamento, risoluzione del contratto e rimborso delle spese: i diritti dell’inquilino che vive in una casa umida.

Il proprietario non può disinteressarsi delle condizioni del suo immobile, pur se occupato dall’inquilino. Secondo la legge, infatti, tra gli obblighi del locatore c’è anche quello di mantenere la cosa nello stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 cod. civ.); cosicché, non avrebbe senso una locazione che abbia ad oggetto una casa di fatto inabitabile, ad esempio a causa dei difetti strutturali o delle gravi infiltrazioni d’acqua. In questo contesto si pone il seguente quesito: cosa fare se c’è muffa nella casa in affitto?

In buona sostanza, si tratta di capire quali sono i diritti dell’inquilino nell’ipotesi in cui l’immobile preso in locazione presenti vizi o difetti che rendono difficoltosa la prosecuzione del rapporto. È possibile recedere dal contratto? Si ha diritto alla riduzione del canone? Si può smettere di pagare le mensilità? Approfondiamo l’argomento scoprendo cosa fare se c’è muffa nella casa in affitto.

Muffa in casa: si può smettere di pagare l’affitto?

La presenza di muffa in casa non esonera l’inquilino dal pagamento del canone mensile, a meno che l’immobile non sia totalmente inutilizzabile: solo in questa specifica circostanza il conduttore è autorizzato a sottrarsi al proprio obbligo.

Secondo la Corte di Cassazione (27 settembre 2016, n. 18987), il conduttore non può sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione, laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell’esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene.

In buona sostanza, l’inquilino – pur rimanendo nell’abitazione – può smettere di pagare l’affitto solo se l’immobile è totalmente inutilizzabile.

Muffa in casa: si può ridurre il canone mensile?

La presenza di muffa in casa, se causa una concreta limitazione del godimento dell’immobile, legittima la richiesta di una riduzione del canone mensile.

Come ricordato nel paragrafo precedente, però, la diminuzione è legittima solo se il vizio è tale da rendere parzialmente inutilizzabile l’immobile.

La riduzione del canone andrebbe comunque pattuita con il proprietario: in mancanza, occorrerebbe fare ricorso all’autorità giudiziaria.

Secondo il codice civile (art. 1578), se la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Muffa in casa: si può disdire l’affitto?

La presenza di muffa in casa legittima l’inquilino a disdire il contratto anzitempo: come ricordato sul finire del precedente paragrafo, i vizi che diminuiscono in modo sensibile l’idoneità del bene all’uso convenuto legittimano il conduttore a chiederne la risoluzione.

Perché ciò possa avvenire, però, occorre che la muffa renda la casa inutilizzabile almeno in parte: secondo le regole del codice civile (art. 1455), infatti, la risoluzione è legittima solo se l’inadempimento dell’altra parte è rilevante.

Dunque, nel caso in cui la muffa non rechi alcun pregiudizio concreto all’inquilino, questi non potrà né chiedere la riduzione del canone né disdire anticipatamente il contratto (fatta eccezione, ovviamente, per l’ordinario recesso esercitabile nei casi previsti dall’accordo).

Va peraltro precisato che, secondo il codice civile (art. 1580), se i vizi della cosa locata espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, l’inquilino può ottenere la risoluzione del contratto anche se tali difetti gli erano noti sin dall’inizio.

Muffa in casa: cosa deve fare l’inquilino?

Se la presenza della muffa in casa è diventata intollerabile, l’inquilino deve darne avviso al locatore affinché provveda alla sua rimozione.

La responsabilità della presenza di umidità e muffa in casa è riconducibile al proprietario nell’ipotesi in cui la loro proliferazione sia dovuta a difetti strutturali dell’immobile; nelle altre ipotesi, invece, dovrà essere il conduttore a sostenere le spese necessarie alla riparazione.

Se il conduttore favorisce la comparsa della muffa lasciando il bucato ad asciugare in casa senza provvedere a un’adeguata aerazione delle camere non potrà poi lamentarsi con il proprietario.

Se il locatore rifiuta di intervenire, il conduttore può anticipare le spese urgenti, facendo salvo il diritto a ottenerne il rimborso (art. 1577 cod. civ.).

Se la muffa dovesse rendere parzialmente o totalmente inabitabile l’immobile, il conduttore può chiedere la riduzione o la sospensione integrale del canone, ovvero la risoluzione del contratto, ma solo se il vizio sia realmente grave.

Muffa in casa affittata: approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli: