Superbonus, controlli sui lavori e per chi non ha aggiornato il valore dell’immobile

Il day after dei lavori del Superbonus sarà tutto di controlli, forse occasione per lo Stato di recuperare con una mano quello che ha elargito con l’altra. È quindi fondamentale conservare tutto quanto attesta la corretta esecuzione degli interventi e il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa nel caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate e dell’Enea. In più è obbligatorio controllare, per chi ha fruito del 110%, che l’aumento del valore dell’immobile, rispetto alla rendita negli archivi catastali, non superi il 15%. Si evita così di incorrere in sanzioni, da un minimo di 1.032 a un massimo di 8.264 euro per ogni unità immobiliare, con possibilità di ravvedimento operoso, perché è attività da effettuare entro trenta giorni dalla conclusione dei lavori.

In arrivo le lettere di “compliance”
È stato annunciato dall’Agenzia delle Entrate che, in linea con quanto previsto dalla Legge di bilancio 2024 – è prossimo l’invio di richieste di adeguamento spontaneo a liste selettive. È probabile che, tra i proprietari dei 496.963 edifici che secondo Enea, hanno utilizzato il Superbonus, siano individuati coloro che hanno rendite molto contenute rispetto al valore della cessione del credito realizzata. Questi dovranno verificare se sia stata presentata la dichiarazione di aggiornamento della rendita catastale: “ove prevista”, dice la legge. Di qui la necessità di capire quando vi sia l’obbligo di adeguare la rendita all’aumento di valore conseguito con i lavori di efficientamento energetico.

Quali sono i destinatari
La sottosegretaria al ministero dell’Economia, Lucia Albano, con la risposta al question time in commissione Finanze della Camera, ha escluso l’invio generalizzato. Ha precisato invece che “l’invio delle lettere di compliance riguarderà, in una prima fase, gli intestatari catastali di immobili oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, numero 34, che risultano all’attualità iscritti in Catasto privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi in argomento; in entrambi i casi, è ragionevole ipotizzare che l’esecuzione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio possa aver comportato una modifica nella consistenza o nell’attribuzione della categoria e della classe dell’immobile.”

Il metodo di calcolo
Ma come si fa a capire se, con i lavori del Superbonus c’è stato un incremento del valore di casa che ha determinato una nuova rendita catastale? Il metodo pratico per determinare se occorre aggiornare la rendita è prima calcolare l’importo totale dei lavori agevolati. Attualizzare poi l’importo dei lavori al 1988/89. Calcolare l’1% dell’importo attualizzato. Confrontare questo valore con il 15% della rendita catastale attuale dell’immobile. Secondo la circolare numero 1T/2006 dell’Agenzia del Territorio, se l’1% dell’importo attualizzato supera il 15% della rendita catastale, è necessario presentare la dichiarazione di variazione DOCFA.
Per capire meglio, ecco un esempio pratico: se l’immobile ha una rendita catastale di 800 euro e il costo dei lavori agevolati con il superbonus è pari a 100.000 euro, l’importo aggiornato al 1988 è di 48.000 euro (riduzione del 52%). L’1% dell’importo attualizzato è 480 euro. Il 15% della rendita catastale è 120 euro. In questo caso, la variazione catastale è obbligatoria perché 480 euro superano 120 euro.

La rendita personalizzata
Se la rendita è quella storica di impianto del catasto, è più probabile che sia indispensabile presentare la DOCFA. L’algoritmo, se la presentazione è stata recente, ha già tenuto conto dell’adeguamento dei parametri di riferimento che determinano il classamento. Anche per le case in condominio non è possibile ragionare collettivamente. Quasi mai ci sono appartamenti che non abbiano subito modifiche nel tempo o aggiornamenti documentali l’uno diverso dall’altro.

Il parere degli ingegneri
Il Consiglio nazionale degli ingegneri, nella circolare del 31 gennaio scorso, ha precisato che lo strumento che determina l’incremento è il DOCFA, qualora vi sia un incremento della rendita superiore al 15%. Secondo le circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005 in applicazione dell’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività. L’Ordine in corso contatti con le Entrate riguardo a come considerare gli interventi di efficientamento energetico e antisismico.

Gli effetti dell’aggiornamento
L’aggiornamento della rendita catastale può riflettersi sull’imposizione fiscale legata all’immobile e sull’indicazione del valore del bene come parametro. In sintesi, l’aumento influisce principalmente su Imu, Irpef (in particolare per le seconde case e ai fini della determinazione del reddito complessivo), imposte di successione e donazione, ipotecarie e catastali e sull’Isee in alcuni casi. È pertanto importante valutare attentamente l’impatto di tali variazioni al fine di pianificare al meglio le operazioni di riqualificazione edilizia, anche per gli effetti che hanno sulla possibilità di sostenere, dopo i lavori, il carico delle imposte.

Carta canta per i controlli
Per quanto riguarda invece i controlli più generali sul rispetto delle linee normative previste per l’utilizzo del Superbonus, vanno considerate una serie di altre indicazioni. È fondamentale conservare tutto quanto attesta la corretta esecuzione degli interventi e il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa nel caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate e dell’Enea. Nel caso di pagamento con lo sconto in fattura si tratta dei documenti che già l’advisor della banca cessionaria ha verificato e che quindi sono già in archivio e in modo ordinato e probabilmente ampliato dalle richieste specifiche degli advisor adeguate al caso specifico. Se invece si è sostenuto direttamente la spesa per ottenere la detrazione da compensare con le imposte future, di seguito la lista più specifica.

I documenti di spesa
Occorrono le fatture, le ricevute fiscali o altra documentazione idonea comprovante le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi, per i soggetti non Iva con la distinta contabilizzazione delle spese per ciascuno intervento svolto. Per i soggetti Iva, l’imposta sul valore aggiunto non detraibile va considerata nel calcolo dell’ammontare complessivo ammesso al beneficio.

Gli strumenti di pagamento
Da conservare i bonifici bancari o postali “parlanti”, da cui risulti la causale del versamento, la data e il numero della fattura, il codice fiscale del soggetto che versa e il codice fiscale o partita Iva del soggetto destinatario, per l’importo del corrispettivo non oggetto di sconto in fattura o cessione del credito. Per le imprese, è sufficiente l’utilizzo di mezzi di pagamento tracciabili. L’errore sul bonifico poteva essere sanato con un uno successivo, ottenuta la restituzione dal destinatario oppure con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà rilasciata dall’impresa. Indispensabile anche la documentazione relativa alle spese il cui pagamento è previsto possa non essere effettuato con bonifico.

La prova tecnica dei lavori
Si tratta delle asseverazioni e attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati e di quanto da loro trasmesso all’Enea, la copia dell’asseverazione depositata presso lo sportello unico comunale per gli interventi antisismici, l’attestato di prestazione energetica, la cosiddetta Ape “convenzionale”, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato, il visto di conformità dei professionisti che attestano la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus, non necessario solo per la detrazione effettuata dal contribuente nel modello 730 presentati direttamente dal contribuente all’Agenzia delle Entrate o tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale. Non deve mancare la copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese oppure, in caso di interventi effettuati su parti comuni degli edifici, la certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio. E così serve la dichiarazione dell’impresa circa il contratto collettivo nazionale di lavoro edile indicato nell’atto di affidamento dei lavori e riportato nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori per interventi superiori a 70.000 euro. In caso di mancata indicazione del contratto collettivo nelle fatture, è necessaria una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà dell’impresa.
Se i lavori superano i 516.000 euro occorre anche l’attestazione Soa o, in ragione dei tempi dell’appalto, la documentazione relativa alla sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio di tale certificazione. Se il proprietario è diverso da beneficiario della detrazione occorre il suo consenso all’esecuzione dei lavori. Solo per il sisma bonus, è importante la data di deposito dell’asseverazione. L’omessa presentazione dell’asseverazione può essere sanata attraverso l’istituto della remissione in bonis. Indispensabile la comunicazione di inizio lavori asseverata Cila o Cila Superbonus.

Le dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà
Attestano che il Super bonus è richiesto per un massimo di 2 unità immobiliari, per interventi di efficientamento energetico, il rispetto del limite massimo di spesa ammissibile, la presenza o meno di altri contributi riferiti agli stessi lavori o che le spese agevolate sono state calcolate al netto di tali eventuali altri contributi, che gli interventi consistono o meno nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti.

Per quanto tempo conservare i documenti
La documentazione relativa al Superbonus deve essere conservata per tutta la durata dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate e dell’Enea. I controlli dell’Agenzia delle Entrate possono essere effettuati entro i termini di cui all’articolo 43 del Dpr 600/1973 (quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione) e all’articolo 27, commi da 16 a 20, del Dl 29 novembre 2008, n. 185 (ottavo anno successivo a quello di utilizzo del credito).