Casa in affitto con difetti: la guida

Come tutelarti se la casa in affitto ha problemi (muffa, umidità, ecc.): risoluzione del contratto, riduzione canone, risarcimento danni.

Hai preso in affitto una casa e hai scoperto che ha dei problemi? Muffa, umidità, infiltrazioni, impianti malfunzionanti… Situazioni spiacevoli, purtroppo, più comuni di quanto si pensi. Ma cosa puoi fare? Quali sono i tuoi diritti come inquilino? Esiste una soluzione? La risposta è sì. La legge ti tutela offrendoti diversi strumenti per affrontare il problema. In questa guida, vedremo in dettaglio cosa fare se prendi una casa in affitto con difetti, come far valere i tuoi diritti e quali sono i doveri del proprietario.

Analizzeremo la normativa, la giurisprudenza e, soprattutto, ti forniremo consigli pratici e esempi concreti per gestire al meglio la situazione. Scoprirai quando puoi chiedere la risoluzione del contratto, come ottenere una riduzione del canone d’affitto e in quali casi hai diritto al risarcimento dei danni.

Cosa fare se la casa in affitto ha problemi?

Il locatore è obbligato a consegnare e mantenere l’immobile in buone condizioni, facendo tutte le riparazioni necessarie. Se non lo fa, e i difetti dell’immobile impediscono o riducono notevolmente il suo utilizzo come previsto dal contratto, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. Questo vale anche se i difetti sono stati scoperti dopo la firma del contratto o se sono dovuti a usura naturale, a meno che non si tratti di piccoli disagi temporanei.

Se un difetto importante riduce significativamente l’utilità dell’immobile rispetto a quanto pattuito, il conduttore deve dimostrare l’esistenza del difetto. Il locatore, per evitare la responsabilità, deve provare che il difetto era conosciuto o facilmente identificabile dal conduttore al momento della consegna, oppure dimostrare di non averne avuto colpa.

Inoltre, se l’immobile diventa inabitabile a causa delle riparazioni non effettuate, il conduttore può chiedere lo scioglimento del contratto a seconda delle circostanze. Tuttavia, se il conduttore conosceva i difetti al momento della firma e non li ha denunciati, si presume che li abbia accettati, non potendo poi richiedere risoluzioni contrattuali o risarcimenti.

In caso di inadempimento, l’inquilino ha due alternative:

• può chiedere la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento): tale rimedio è ammesso tuttavia solo per i vizi più gravi, quelli cioè che non consentono di utilizzare l’immobile o di trarne i benefici sperati (si pensi a una casa piena di umidità per via di gravi infiltrazioni provenienti dal soffitto o senza l’acqua calda);
• può esigere una riduzione del canone di locazione, proporzionale alla riduzione del valore dell’immobile.

In ogni caso, il conduttore può altresì chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi (ad esempio, spese mediche per problemi di salute causati dalla muffa, spese per riparazioni urgenti, ecc.).

Quali sono i “difetti” (o “vizi”) della casa in affitto?

Come detto, non tutti i problemi della casa in affitto ti danno diritto a chiedere la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento) o la riduzione del canone. La legge (articolo 1578 del Codice Civile) parla di “vizi” che:

• diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito: cioè rendono la casa significativamente meno vivibile o utilizzabile rispetto a quanto stabilito nel contratto;
• sono occulti: cioè, non erano visibili o facilmente individuabili al momento della firma del contratto.

Ecco alcuni esempi di vizi rilevanti che consentono all’inquilino di lasciare casa e smettere di pagare l’affitto:

• muffa estesa e persistente che rende insalubri alcune stanze;
• infiltrazioni d’acqua ricorrenti dal tetto o dalle pareti;
• impianto di riscaldamento non funzionante (in inverno);
• impianto elettrico pericoloso;
• presenza di crepe strutturali che compromettono la stabilità dell’edificio.

Ecco invece esempi di problemi che non sono, di solito, considerati “vizi gravi”:

• piccole macchie di umidità in un angolo;
• rubinetto che gocciola;
• normale usura degli arredi (se la casa è ammobiliata).

Posso decidere io di ridurre il canone di affitto?

L’inquilino non può decidere autonomamente di ridurre il canone. Anche se i vizi sono evidenti, deve sempre rivolgersi prima al giudice. Sarà lui a stabilire l’entità della riduzione, in base alla gravità dei vizi e alla diminuzione di godimento della casa.

Se il conduttore si “autoriduce” la misura del canone o addirittura ne sospende il pagamento, il proprietario potrebbe sfrattarlo per morosità.

Esiste però un’eccezione: secondo la Cassazione, quando i vizi sono talmente gravi da pregiudicare in modo sostanziale il godimento del bene, l’autosospensione del canone in attesa dei lavori da parte del locatore deve ritenersi lecita.