Superbonus e Catasto: Cosa Fare se Ricevi la Lettera dell’Agenzia delle Entrate

Già da un po’ di tempo stanno arrivando le lettere dell’Agenzia delle entrate che chiedono a chi ha usufruito del superbonus di mettersi in regola con l’obbligo di legge di aggiornare la rendita catastale del proprio immobile. Non si tratta di un avviso di sanzione, ma di un sollecito a mettersi in regola quanto prima a chi ancora non lo ha fatto. La legge di Bilancio 2024 ha previsto una campagna di controlli mirata sulle unità immobiliari oggetto di Superbonus sulla base di liste selettive.

Lettera di “compliance”

Prima di applicare sanzioni, l’Agenzia delle Entrate ha dovuto inviare un’apposita comunicazione per invitare il proprietario dell’appartamento a mettersi in regola, ossia una cosiddetta lettera di “compliance” (adesione volontaria secondo i requisiti).

L’efficientamento energetico degli edifici, infatti, innalzandone la classe energetica, ne ha per ciò stesso incrementato il valore di mercato, e questo comporta un adeguamento della classe catastale.

Operazione per fare la quale i soggetti abilitati devono far riferimento al cosiddetto “criterio sintetico” individuato dalla Determinazione del 16 febbraio 2005 dell’Agenzia del Territorio. In base a cui «la rideterminazione della rendita viene collegata a interventi edilizi che hanno comportato un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività dell’immobile».

Gli edifici ristrutturati

Gli edifici – condomini, ville e villette – che negli ultimi anni hanno potuto utilizzare il Superbonus al 110% sono stati in Italia mezzo milione. L’ufficio studi della Cgia di Mestre ha stimato che corrispondono al 4% del totale degli immobili del Paese, con una percentuale che nella nostra regione raggiunge il 5, 2%. In Toscana, inoltre, in termini di detrazioni fiscali, l’applicazione del Superbonus ha comportato in media quasi 183mila euro a ristrutturazione, per un totale che sfiora i 7 miliardi di euro di oneri a carico delle casse dello Stato.

Al 31 agosto 2024 sono state depositate in Toscana 38.220 asseverazioni, che riguardano quasi 733.500 edifici. La nostra è al quinto posto in Italia per richieste usufruite di Superbonus 110, dopo il Veneto, primo, Emilia Romagna, Trentino Alto Adige e Lombardia.

Toscana regina di risparmio

Come detto, la nostra è la regione nella quale in media si è spesso meno per immobile in Italia. Mentre alla Val d’Aosta spetta il primo posto per costo, con oltre 400mila euro per immobile.

Tornando alla lettera dell’Agenzia delle entrate, i contribuenti che hanno usufruito del Superbonus con sconto in fattura o cessione del credito non devono spaventarsi quando la ricevono. Ma attivarsi per mettersi in regola rivolgendosi ai soggetti abilitati a determinare l’incremento del valore dell’unità immobiliare, e a determinarne la nuova categoria catastale.

Cosa, questa, che eviterà che in futuro venga comminata una multa variabile da 1.032 a 8.264 euro, in assenza dell’ottemperamento dell’obbligo.

Primo avviso

Secondo quanto ha comunicato la sottosegretaria al Mef, Lucia Albano, l’operazione di contatto dei contribuenti da parte dell’Agenzia delle entrate ha due fasi. Per primi saranno contattati i proprietari di immobili privi di una rendita catastale, oppure quelli che hanno una rendita molto bassa rispetto l’importo dei lavori che hanno effettuato. Con l’invito a mettersi in regola e a trasmettere alle Entrate la eventuale documentazione e le relative osservazioni per dimostrare di aver fatto tutto secondo quanto prevede la legge.

Tutti gli interventi di riqualificazione con il Superbonus comportano questo obbligo. La rendita catastale più elevata garantirà più entrate nelle casse dello Stato in caso di compravendite. Ma a trarne beneficio saranno anche i Comuni, per quanto riguarda l’Imu sulle seconde case, perché la base per il calcolo delle imposte è proprio la rendita catastale.

I destinatari della lettera

Proprietari di immobili in cui sono stati effettuati interventi che hanno modificato la consistenza o la destinazione d’uso. Contribuenti con discrepanze tra i dati catastali dichiarati e i lavori effettivamente realizzati. Immobili la cui rendita catastale risulta incongruente rispetto ai miglioramenti apportati.

A cosa serve l’ accertamento

A seguito del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7 febbraio scorso è stato definito il contenuto della lettera. Comunicazione con la quale l’Agenzia delle entrate mette a disposizione del contribuente le informazioni in suo possesso per valutare la correttezza dei dati. Oltre agli estremi del contribuente e a quelli catastali dell’immobile contenuti nella comunicazione dell’opzione relativa ai lavori del Superbonus, la lettera contiene un invito a inviare la comunicazione di variazione catastale omessa, oppure osservazioni e chiarimenti utilizzando il servizio “Consegna documenti e istanze”.

Cosa fare (e non fare)

Non essendo la lettera di compliance un accertamento, nel caso, ad esempio, qualcosa sia sbagliato perché nel frattempo la comunicazione della nuova rendita è stata inviata e quindi ci si è già messi in regola, bisogna effettuare una visura catastale. Se la rendita è stata aumentata il documento riporta la data della variazione.

In questo caso conviene comunque rispondere all’Agenzia tramite i canali indicati. Altrimenti occorre rivolgersi al professionista che ha curato la pratica di Superbonus e chiedere chiarimenti, chiedendogli eventualmente d’inviare la comunicazione omessa.

La regolarizzazione della posizione col “ravvedimento operoso” dev’essere comunque effettuata dal tecnico incaricato. Le sanzioni dovute sono calcolate direttamente dal sistema al momento dell’invio della comunicazione, e sono tanto più contenute quanto prima si paga.

Occhio alle sanzioni

Col mancato ottemperamento all’obbligo s’incorrerà nelle sanzioni amministrative previste dal Regio decreto-legge 652 del 1939 sull’accertamento generale dei fabbricati urbani: la rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano, con sanzioni che vanno da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 8.264 euro.