Italia più protetta rispetto a Eu e Usa sulle esposizioni in immobiliare commerciale

L’importo dei prestiti relativi all’immobiliare commerciale raccolti in Anacredit, l’analytical credit dataset di Banca d’Italia, è pari a 68 miliardi di euro, con il 6,5% dei prestiti totali erogati dalle banche garantito da un immobile. Il 50% degli istituti di credito ha una quota di prestiti nell’immobiliare commerciale inferiore al 10% dei totali. 

I dati fanno riferimento al 2023 e definiscono uno scenario dove le esposizioni verso il commercial real estate italiano sono inferiori rispetto al contesto europeo, mediamente più rischioso che in Italia e con le banche tedesche e francesi maggiormente impegnate in questo tipo di finanziamenti.

In Europa 1.400 mld di prestiti Cre

In Europa i prestiti garantiti da immobili commerciali ammontano a oltre 1.400 miliardi di euro, pari a circa il 23% del totale dei prestiti concessi alle società non finanziarie (Nfc) e all’11% del totale dei prestiti, includendo quelli alle famiglie. 

Le esposizioni legate al commercial real estate erano inferiori a 1.000 miliardi di euro nel 2014, il che indica un aumento di oltre il 40% in meno di un decennio, con un tasso di crescita annuo del 4,2%. Sebbene la crescita dei prestiti sia rallentata dopo la pandemia (2,9% annuo) e sia stata ancora più lenta nel 2023 (2,2%), è rimasta superiore rispetto ad altri segmenti di prestiti.

E, sebbene l’esposizione media delle banche Ue/See al Cre sia inferiore al 100% del loro capitale, alcune banche più piccole hanno esposizioni che superano di molte volte il loro patrimonio netto, rendendole particolarmente vulnerabili a una contrazione del mercato Cre. 

Queste banche sono per lo più istituti specializzati nel settore immobiliare commerciale, con una quota significativa del proprio portafoglio prestiti destinata proprio alle aziende Cre.

Questo scenario è abbastanza simile a quello che si è verificato negli Usa in autunno 2024, quando le banche regionali statunitensi si sono trovate a fare i conti con le pressioni sui portafogli di prestiti al settore office visto l’impatto del lavoro da remoto. 

Un’analisi di Reuters ha infatti rilevato che quasi una dozzina di banche statunitensi di medie e medie dimensioni avevano segnalato un aumento dei prestiti in sofferenza (Npl), ovvero dei debiti per i quali i mutuatari avevano saltato i pagamenti programmati, nei loro portafogli Cre nel terzo trimestre rispetto all’anno precedente. 

E secondo le stime di S&P Global Market Intelligence, nel 2024 sarebbero scaduti circa 950 miliardi di dollari di mutui immobiliari commerciali, di cui il 10% vincolati a immobili adibiti a uffici. Al momento non ci sono dati su come sia finita, ma questo resta un esempio dell’impatto del settore office sui finanziamenti all’immobiliare commerciale.

Un settore vulnerabile

La Bce ha sempre considerato vulnerabile questo settore, tanto più che l’analisi di qualche settimana fa della Banca centrale europea mostra un aumento dell’esposizione nel vecchio continente, cosa che non sta succedendo in Italia, dove il rischio sembra essere più contenuto.

Le recenti note di stabilità finanziaria e vigilanza di Bankitalia riportano infatti che i rischi per il sistema bancario italiano, derivanti dalle oscillazioni dei prezzi immobiliari, appaiono limitati e non minacciano la stabilità finanziaria. 

L’aumento delle perdite attese sui prestiti commercial real estate rimarrebbe moderato anche nel caso di un forte calo dei prezzi degli immobili (maggiore di quello osservato storicamente) e di un aumento significativo della probabilità di insolvenza delle imprese non finanziarie a cui sono stati concessi i prestiti per l’immobiliare commerciale garantiti.

A dicembre 2023 l’Ltv-C, il rapporto tra i prestiti e il valore attuale degli immobili medio era pari al 55%, leggermente inferiore rispetto al 60%o registrato a dicembre 2019. In tutto questo, la quota di prestiti ad alto Ltv-C era il 13%, percentuale che scendeva all’11% considerando solo i crediti in bonis.

Secondo le proiezioni della Banca d’Italia, la quota di prestiti con un Ltv-C elevato aumenterebbero oltre il 16% se venisse applicato uno shock ampio e differenziato per il segmento degli uffici e degli immobili commerciali, quindi di 3 punti percentuali rispetto alla situazione del 2023.

E l’aumento delle perdite attese sui prestiti concessi al commercial real estate rimarrebbe comunque moderato anche in caso di forte calo dei prezzi immobiliari e di un aumento significativo dell’insolvenza delle imprese non finanziarie.

Nell’analisi Bankitalia rievoca lo spettro della crisi 2007-2008, quando un andamento sfavorevole dei prezzi immobiliari può inasprire l’insolvenza dei debitori e le perdite di credito delle banche.

Come visto, in questo caso limite ci rimetterebbero tutti, ma per il momento le esposizioni bancarie nell’immobiliare commerciale sembrano essere al riparo, sia per quantità, che per stato di salute del mercato.

Per il mercato degli uffici le prospettive sono infatti solide, trainate soprattutto da Milano, così come per l’hospitality che, secondo Cushman & Wakefield, potrebbe raggiungere i 25 miliardi di euro di investimenti nel 2025.

Anche le prospettive per il 2025 in logistica sono positive, grazie al ritorno di capitali core, che contribuiranno a consolidare la crescita e l’attrattività del segmento, mentre il retail, dopo anni difficili,  potrebbe vedere una maggiore domanda da parte di investitori istituzionali, con anche l’ingresso di nuovi player che, sostenuti da un minor costo del denaro e da una maggiore fiducia sulla capacità di resilienza del settore, potrebbe determinare una compressione dei rendimenti soprattutto per immobili di qualità elevata in location prime.