Cedolare Secca al 10% o 21%?

Anche nel 2025 la cedolare secca sugli affitti resta una soluzione fiscale conveniente per i proprietari di immobili, con tre diverse aliquote in base al tipo di contratto. La Legge di Bilancio 2025 ha confermato l’imposta sostitutiva del 21% per i contratti a canone libero, il regime agevolato del 10% per i contratti a canone concordato e l’aliquota del 26% per le locazioni brevi. L’obiettivo? Incentivare contratti di locazione più stabili e contrastare l’evasione fiscale.

In questo articolo analizziamo nel dettaglio le aliquote previste, il calcolo della tassazione e tutto ciò che c’è da sapere sulla cedolare secca 2025.
 

Come funziona e quali sono le nuove aliquote

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all’IRPEF, pensato per semplificare la tassazione sugli affitti ad uso abitativo. Si tratta di un’imposta sostitutiva che permette ai proprietari di immobili di pagare un’aliquota fissa, evitando il cumulo con il reddito complessivo e l’applicazione di addizionali regionali e comunali, oltre a esentare dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

Nel 2025 restano in vigore tre diverse aliquote, determinate in base alla tipologia di contratto:

• 21% per i contratti a canone libero;
• 10% per i contratti a canone concordato, garantendo un notevole vantaggio fiscale rispetto al regime ordinario;
• 21%  sul primo immobile locato per affitti brevi e 26% dal secondo al quarto immobile affittato con questa modalità, una novità introdotta nel 2024 e confermata per l’anno in corso.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto attraverso il modello RLI o in fase di proroga. Questa formula fiscale si conferma una scelta strategica per i proprietari che desiderano maggiore certezza nella tassazione dei propri redditi da locazione.
 

Cedolare secca al 21%

L’aliquota del 21% è la più utilizzata nel regime della cedolare secca, grazie alla sua applicazione estesa e alla semplicità del meccanismo fiscale. Tuttavia, per poter accedere a questo regime agevolato, è necessario rispettare alcuni requisiti specifici.

Possono optare per la cedolare secca al 21% tutte le persone fisiche che detengono il diritto di proprietà o di godimento su un immobile, esclusivamente per finalità abitative e al di fuori di un’attività d’impresa, artistica o professionale.

Gli immobili ammessi devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (escluse le abitazioni di lusso) e possono includere anche le relative pertinenze. Non rientrano invece nel regime della cedolare secca i locali commerciali, come negozi e uffici, nonostante l’ipotesi di un’estensione a queste tipologie di immobili sia stata più volte oggetto di discussione nelle proposte di riforma fiscale.

Oltre alla semplificazione burocratica, questo regime fiscale offre un vantaggio economico significativo: oltre a garantire un’aliquota fissa, esonera dal pagamento dell’IRPEF sulle rendite da locazione, delle addizionali comunali e regionali, e delle imposte di bollo e di registro al momento della registrazione del contratto.
 

Cedolare secca al 10%

Tra le opzioni più vantaggiose per i proprietari di immobili figura la cedolare secca al 10%, ma il suo accesso è limitato a specifiche categorie di contratti. Questa aliquota ridotta si applica esclusivamente ai contratti a canone concordato, stipulati nei comuni con una significativa carenza di alloggi o ad alta densità abitativa, nonché agli affitti destinati a studenti universitari, alle locazioni transitorie regolate dalla Legge n. 431/1998 e agli immobili situati in aree colpite da calamità naturali.

Rispetto all’aliquota standard del 21%, l’accesso alla cedolare secca ridotta richiede requisiti più stringenti. In particolare, il contratto deve essere stipulato seguendo la formula dell’equo canone, ovvero nel rispetto degli accordi territoriali stabiliti tra le associazioni di categoria.

Se il contratto di locazione non è stato assistito da un’organizzazione firmataria dell’accordo locale, il locatore è obbligato a ottenere un’attestazione di conformità da parte delle associazioni competenti, che certifichi il rispetto dei parametri necessari per usufruire della tassazione agevolata.
 

Cedolare secca al 26%

Con la Legge di Bilancio 2024, è stata introdotta una terza aliquota per la cedolare secca sugli affitti brevi, portata al 26% . Questa tassazione si applica esclusivamente alle locazioni di durata inferiore a 30 giorni, comprese quelle che includono servizi accessori, come la fornitura di biancheria o la pulizia dell’immobile.

L’aliquota riguarda anche i contratti di locazione breve stipulati tramite intermediari immobiliari o piattaforme online. Tuttavia, il contribuente ha facoltà di scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi, quale immobile destinare all’aliquota ridotta del 21%, applicabile solo al primo immobile locato con questa formula. Dal secondo immobile in poi, invece, l’imposizione fiscale sale al 26%.

Per i redditi derivanti da affitti brevi gestiti tramite portali di intermediazione immobiliare, resta in vigore la ritenuta alla fonte del 21% sui compensi percepiti, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal proprietario. Spetterà poi al contribuente calcolare e versare l’eventuale differenza d’imposta dovuta nella dichiarazione fiscale annuale.
 

Sanzioni 2025: cosa rischiano i contribuenti

A partire dal 1° settembre 2024, è stato introdotto un nuovo regime sanzionatorio per le infrazioni relative alla cedolare secca, con le stesse modalità valide anche per il 2025. Di seguito, una panoramica delle principali violazioni e delle relative sanzioni:

• Omessa indicazione dei canoni nel modello di dichiarazione: la sanzione è pari al 120% delle imposte dovute, con un importo minimo di 250 euro.
• Dichiarazione infedele: in caso di dichiarazione errata, è prevista una sanzione pari al 140% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro.
• Omessa registrazione del contratto: se la registrazione avviene in ritardo, la sanzione è del 120% dell’imposta dovuta. Tuttavia, se il ritardo non supera i 30 giorni, la penalità si riduce al 45%.

È importante notare che violazioni precedenti al 2024 continueranno ad essere punite secondo il regime sanzionatorio precedente.
 

Quando scegliere la cedolare secca? 

Optare per la cedolare secca comporta una serie di implicazioni che vanno valutate attentamente prima della decisione. Una delle principali è la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto e legato alla variazione ISTAT. Inoltre, la cedolare secca si applica sull’intero importo del canone annuo, a differenza del regime IRPEF, che considera solo una parte del reddito: il 66,5% per i contratti a canone concordato e il 95% per quelli a canone libero. Questa scelta incide anche sull’ISEE, poiché, a differenza del regime IRPEF, il reddito da locazione viene calcolato per intero, aumentando l’indicatore rispetto a quanto avviene con l’IRPEF. Inoltre, con la cedolare secca non sono previsti né oneri deducibili né detrazioni fiscali.

La cedolare secca si rivela vantaggiosa soprattutto quando è possibile applicare l’aliquota al 10%, ma con l’aliquota al 21% non è sempre facile stabilire a priori la convenienza del regime. Pertanto, per una valutazione accurata della soluzione più adatta alle proprie esigenze, è sempre consigliabile rivolgersi a un esperto fiscale che possa esaminare la situazione caso per caso.
 

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