L’onda lunga degli affitti brevi. L’ha valutata l’Aigab (l’associazione dei property manager e dei gestori dello short rent), che ha calcolato l’impatto degli affitti brevi sul Pil nazionale: dai 57 miliardi del 2023 ai 66 miliardi del 2024, di cui 13 miliardi derivanti da prenotazioni dirette, 52 miliardi dall’indotto e 1 miliardo da ristrutturazioni, arredi e manutenzioni.
In Italia si contano circa 9,6 milioni di seconde case non utilizzate, di cui 496 mila sono presenti sulle piattaforme online (dati a gennaio 2025) e ne beneficiano direttamente circa 500mila famiglie. Il 96% di queste abitazioni appartiene a singoli proprietari privati, e il 25% di questo stock è promosso online tramite gestione professionale di operatori specializzati.
Marco Celani, presidente Aigab e ad di Italianway, ha presentato in audizione alla Camera dei deputati lo studio “Mappatura, provenienza e redditività del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli affitti brevi”, condotto tra Milano, Roma e Firenze. Uno studio, per così dire, forse partigiano, ma che replica di fatto alla convinzione generalizzata che gli affitti brevi siano la causa della difficoltà di reperire un alloggio in locazione tradizionale.
Secondo Celani, il 30,4% dello stock deriva da eredità ricevute, il 28,7% era abitata in precedenza dai legittimi proprietari che hanno optato per un affitto temporaneo, il 26,1% era sfitto da tempo e solo il 2,2% è cambiato da affitto a lungo temine a uno breve. E solo il 12,6% è stato acquistato con finalità di investimento. Sempre secondo Aigab, la percentuale di case destinate agli affitti brevi sarebbe molto inferiore rispetto alla percezione comune: a Milano 15.586 annunci online, pari allo 0,9%; Roma 21.942 annunci pari all’1%; a Firenze 9.239 annunci, pari al 3%.
Contabilità
Buste paga
“In Italia 33 famiglie su 100 – ha detto Celani – sono composte da una sola persona, Le coppie con figli sono una minoranza. I lavori nei centri storici sono spesso legati a ospitalità, shopping e ristorazione e, per impiegare tante persone, abbiamo bisogno di enormi quantità di turisti. I nostri sistemi di trasporto si pagano anche grazie ai turisti. Questa è la realtà e per cambiarla ci vuole una rivoluzione culturale prima ancora che normativa.
In questo contesto il paradosso è che spesso gli amministratori combattono contro le categorie che alimentano la ricchezza di città che altrimenti progressivamente si svuoterebbero. Città che un tempo creavano ricchezza attraverso innovazioni, commerci, produzione oggi vivono di turismo, grazie a quella bellezza che le stesse città hanno smesso di creare da centinaia di anni. Con l’eccezione di Milano non ci sono città italiane in cui si va a vivere perché c’è una spinta produttiva. I giovani laureati scappano all’estero al ritmo di 150mila all’anno”.
Il report di Aigab sarà anche partigiano, ma in queste affermazioni s’intuiscono anche tante verità. Come quando lo studio sottolinea l’importanza dei grandi eventi (concerti, fiere internazionali e manifestazioni sportive), anche per gli affitti brevi: nel 2024 il tour di Taylor Swift ha determinato un aumento della domanda del 316% a Milano; le Olimpiadi di Parigi 2024 hanno fatto registrare un +68% di notti vendute rispetto al 2023 per gli affitti brevi.
“In Italia – ha aggiunto Celani – 21,4 milioni di famiglie vivono in un appartamento di proprietà, 5,2 milioni vivono in affitto. L’incremento del costo degli affitti tradizionali (4,3 milioni di contratti a lungo termine) va ascritto all’aumento dell’indicizzazione Istat del 12,5% negli ultimi due anni e a quello del costo dell’inflazione che negli ultimi quattro anni è stato pari al 22% a fronte di un mancato adeguamento salariale e non agli affitti brevi che rappresentano un’opportunità fondamentale per la valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano, fornendo un contributo significativo al Pil nazionale e creando occupazione per circa 150mila persone”.
“La verità – ha concluso Celani – è che ogni anno muoiono quasi 700 mila residenti, in gran parte anziani, e che molte case si svuotano perché chi eredita quelle case per una serie di motivi non è disposto ad abitarle. Gli affitti brevi danno un contributo importante al Pil e sono una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie italiane. Le esternalità negative legate agli impatti sul territorio vanno misurate prima di imporre restrizioni che possono avere ripercussioni peggiori dei benefici attesi”.
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