amministratore deve presentare il quadro economico?

È valida la delibera che approva i lavori straordinari anche se l’amministratore non ha sottoposto ai condòmini il documento con l’indicazione delle spese?

Un lettore ha posto il seguente quesito: «Nel caso di opere di manutenzione straordinaria l’amministratore deve presentare il quadro economico preventivo di spesa affinché l’assemblea possa votare consapevolmente la spesa reale da affrontare?» La domanda può essere efficacemente sintetizzata nel seguente modo: l’amministratore condominiale deve presentare il quadro economico?

In buona sostanza, si tratta di capire se la deliberazione che approva i lavori straordinari è valida anche quando l’amministratore non ha sottoposto ai condòmini il quadro economico contenente in modo analitico ogni voce di spesa. Approfondiamo l’argomento.

Cos’è il quadro economico?

Il quadro economico riporta il calcolo della spesa necessaria per la realizzazione dei lavori.

Il quadro economico è il documento che riassume il costo stimato di un’opera, suddiviso tra condòmini in ragione dei millesimi di ciascuno, redatto dal tecnico incaricato della realizzazione del progetto.

Il quadro economico è predisposto in relazione al livello di progettazione di cui fa parte e al computo metrico estimativo; presenta le necessarie specificazioni e variazioni in base alla specifica tipologia e categoria dell’opera o dell’intervento stesso, nonché alle specifiche modalità di affidamento dei lavori.

Insomma: il quadro economico riporta l’ammontare complessivo dei lavori, con i costi suddivisi per ciascun condomino.

L’amministratore deve presentare il quadro economico?

Nessuna norma di legge impone espressamente all’amministratore di presentare in assemblea il quadro economico dei lavori. Da quest’affermazione, però, non si devono trarre conclusioni affrettate.

In linea di massima, l’amministratore non deve presentare in assemblea alcuna documentazione, né è tenuto ad allegarla all’avviso di convocazione: sono i condòmini – qualora ne abbiano interesse – a dover chiedere l’accesso ai documenti conservati presso lo studio dell’amministratore.

In vista dell’approvazione del rendiconto oppure di un lavoro di manutenzione straordinaria, dunque, i condòmini hanno il diritto di ottenere dall’amministratore la documentazione (contabile, contrattuale, ecc.) inerente all’oggetto della deliberazione, senza che questi possa opporsi.

Il quadro economico redatto dal tecnico incaricato dell’esecuzione dei lavori deve dunque essere mostrato su specifica richiesta di ciascun condomino, non essendo obbligatorio allegarlo all’avviso di convocazione oppure presentarlo in assemblea.

Lavori straordinari: è valida la deliberazione senza quadro economico?

La deliberazione con cui si approvano i lavori straordinari da eseguire nell’edificio è valida anche senza quadro economico, purché i condòmini siano messi nelle condizioni di conoscere la spesa totale dell’opera e quella individuale attribuita a ciascuno di essi; senza queste informazioni, infatti, non sarebbe possibile nemmeno istituire il fondo speciale previsto dalla legge.

Secondo il codice civile (art. 1135), quando l’assemblea condominiale procede alla deliberazione di opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se gli interventi devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Poiché la giurisprudenza maggioritaria (Trib. Milano, 24 gennaio 2025, n. 698) ritiene che la mancata costituzione del fondo speciale sia causa di nullità della deliberazione, è evidente come sia di fondamentale importanza conoscere l’esatto importo dei lavori, oltre che la quota attribuita a ciascun condomino.

Dunque, sebbene non esista una norma specifica che imponga all’amministratore di allegare il quadro economico all’avviso di convocazione oppure di presentarlo direttamente in assemblea, è evidente come il documento sia essenziale per la determinazione analitica dei costi da sostenere, a loro volta necessaria per costituire l’accantonamento previsto dalla legge a pena di nullità.

L’importanza del quadro economico si evince anche da quella giurisprudenza (Trib. Palermo, 9 novembre 2021, n. 4225) che ritiene valida la delibera con cui si approvano i lavori di risanamento statico dell’edificio condominiale, in assenza di un computo metrico estimativo ma in presenza di un quadro economico che riporti l’ammontare complessivo degli interventi.

Per tutte queste ragioni, è sempre consigliabile che l’amministratore porti tempestivamente a conoscenza di ogni condomino il quadro economico dei lavori.