B&B e affitti brevi, benvenuti al nord

La metà dei B&B si trova al Nord, Veneto in testa. Che impatto hanno sul mercato immobiliare?

Da alcuni anni a questa parte, in tutta la Penisola è esploso il fenomeno degli affitti brevi e dei bed&breakfast. Secondo il rapporto FIAIP 2023, a livello nazionale, le compravendite immobiliari hanno registrato un calo del 10% rispetto all’anno precedente, ma hanno comunque mantenuto livelli notevolmente elevati, con circa 700.000 transazioni. Un dato interessante è proprio l’aumento degli acquisti di seconde case destinate agli affitti brevi, spesso volte a scopi turistici.

Questo denota un cambiamento nel comportamento degli investitori, che sembrano essere molto attratti dalla sicurezza che offre questa forma di investimento. Posto che il settore del bed&breakfast in Italia è in continua crescita e rappresenta una importante realtà economica e sociale, cosa sta succedendo nelle città del Nord? Se raccogliere numeri e dati non è affatto semplice, (anche perché il sommerso è ancora considerevole ovunque), sembra tuttavia di poter calcolare, seppur approssimativamente, che il 50,9% dei B&B si trova nel Nord Italia (dati del portale Bed-and-Breakfast.it, che conta oltre 12.000 strutture iscritte in tutta la penisola). La regione con il maggior numero di B&B è il Veneto, con il 12,4% del totale, seguita dalla Lombardia con il 10,9% e dal Piemonte con il 9,3%.

Secondo il comunicato del 4 giugno 2024, frutto delle attività congiunte del gruppo di lavoro inter-istituzionale sul turismo “Alloggiati web”, costituitosi nel 2023 nell’ambito del protocollo d’intesa “Sviluppo e valorizzazione dell’informazione statistica sul turismo”, sottoscritto dall’Istat e dal ministero del Turismo, nell’anno 2023 il settore extra-alberghiero è in forte crescita. Gli arrivi e le presenze negli esercizi extra-alberghieri aumentano rispettivamente del 16,9% e dell’11%. Il settore alberghiero, invece, fa registrare incrementi leggermente più contenuti.

A livello territoriale, l’incremento delle presenze nel comparto extra-alberghiero è superiore addirittura del 20% nel Lazio (31,5%), in Sicilia (25,2%), in Campania (22,8%) e in Lombardia (22,3%). Anche al Nord, questo nuovo trend ha determinato un forte impatto sul mercato delle locazioni tradizionali, soprattutto nelle città più turistiche e metropolitane, creando una carenza di alloggi disponibili per gli abitanti locali e per gli studenti fuori sede. Emblematico il caso di Bologna che rispecchia a pieno questa dinamica nazionale, con una diminuzione delle compravendite immobiliari del 16% rispetto all’anno precedente.

Nonostante ciò, i valori degli immobili sono rimasti stabili nel corso del 2023, dopo un aumento significativo nell’anno precedente. L’incremento degli affitti brevi a Bologna ha ridotto drasticamente e drammaticamente le opportunità di locazioni tradizionali e soprattutto le locazioni per gli studenti fuori sede.

In mancanza di una regolamentazione per garantire gli alloggi agli studenti, il fenomeno delle locazioni brevi ha seguito la crescente domanda e la convenienza finanziaria immediata e tangibile. L’assenza di regolamentazioni specifiche e la presenza di normative datate rendono difficile il controllo del mercato degli affitti brevi e hanno portato a una deriva repentina verso la definitiva e a oggi ingestibile carenza di alloggi a lungo termine.

Molte delle strutture ricettive, peraltro, si trovano all’interno di contesti condominiali e i problemi che si registrano nei condomini che ospitano affittacamere e bed&breakfast sono i medesimi a ogni latitudine. Chi esercita questa attività in condominio spesso si scontra con le lamentele dei vicini, per il disagio arrecato dal costante viavai degli ospiti, dall’eventualità di maggiore usura o danneggiamento delle parti comuni dell’edificio, per l’uso sproporzionato dell’ascensore o della luce scale, per i rumori a ogni ora o, infine, il pericolo per l’accesso di numerosi estranei nell’edificio. Una minore soglia di tolleranza per le attività ricettive nel Condominio, poi, rischia di registrarsi nei piccoli borghi e nelle città del Nord di dimensioni più ridotte, dove il fenomeno si sta facendo strada con un certo scarto temporale e in modo meno esponenziale, per ovvie ragioni di carenza di spazi fisici e di distanza dalle metropoli. Nelle tranquille cittadine di provincia del Nord Italia, infatti, sono stati questi ultimi gli anni del boom dei bed&breakfast aperti nei condomini, una novità spesso non proprio gradita e in molti casi difficilmente tollerata dai vicini.

Leggi tutti gli articoli della sezione B&B

di Giulia Testa, avvocato
avv.giuliatesta@gmail.com