Turismo e Olimpiadi volano i prezzi delle case? ”Si è creata forte aspettativa e i prezzi vengono in alcuni casi gonfiati. Ma non c’è l’esplosione dei costi percepita”

BELLUNO. L’aumento dei prezzi e la difficoltà dei residenti nel trovare un immobile in affitto o in vendita stanno aggravando il problema dello spopolamento del territorio. Tuttavia le cifre da capogiro che fanno notizia corrispondono solo in parte alla realtà: il quadro è più complesso e i fattori da considerare sono tanti, secondo Daniele De Meio presidente di Fimaa Belluno (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari). Abbiamo cercato di capirci di più proprio appoggiandoci al numero uno degli agenti immobiliari. 

A febbraio 2025, secondo immobiliare.it, nel Comune di Belluno il prezzo medio di vendita degli immobili era di 1.285 €/m² mentre per gli affitti è di 10,06 €/m². A livello provinciale, le oscillazioni sono notevoli: se ci spostiamo a Cortina, i valori aumentano rispettivamente a 12.401 €/m² e 29,27 €/m², mentre per una località meno turistica, ad esempio Gosaldo, le cifre calano a 907 €/m² e 9,26 €/m². Inoltre, nel 2024 Belluno è salita in cima alla classifica per gli aumenti più consistenti dei prezzi di vendita, con un +14,1% rispetto al 2023.

I fattori che incidono sull’andamento dei prezzi immobiliari sono molteplici, ma le cifre da capogiro che stanno facendo scalpore sono solo una parte – oltretutto minima – di ciò che realmente viene venduto. “Sicuramente – spiega De Meio a Il Dolomiti – nel 2024 c’è stato un aumento, a partire dal capoluogo, e con cifre a volte folli in zone come Cortina, Arabba, Val di Zoldo e parte del Cadore. Il dato di Belluno è sicuramente interessante: i prezzi sono ancora accessibili per i servizi che offre, visto anche che è capoluogo. Tuttavia un aumento fisiologico è normale, determinato sia da un mercato con una domanda elevata sia dagli aumenti dei tassi sui mutui e dei costi di costruzione e ristrutturazione, che stanno già un po’ smorzando l’entusiasmo”.

”Tuttavia – prosegue il presidente di Fimaa – va fatta una premessa: nonostante la domanda di acquisto sia buona, si è creata un’aspettativa un po’ gonfiata rispetto alla realtà. Se si vanno a vedere i valori reali del mercato, quindi non solo gli immobili più costosi, c’è una differenza rispetto al venduto. Nell’euforia post covid e pre-Olimpiadi, spesso i prezzi vengono gonfiati, un po’ forse senza la giusta consapevolezza, ma questi trend sono solo in parte veritieri. Certo, ci sono case a Cortina il cui prezzo a metro quadro è più che raddoppiato, ma ci sono anche zone periferiche in cui gli immobili costano meno della metà. E vale anche per il mercato del lusso: gli aumenti ci sono stati, ma fortunatamente stiamo comunque parlando di valori più bassi rispetto alla bolla immobiliare dei primi anni Duemila.

”Si parla spesso delle Olimpiadi come se avessero semplicemente triplicato i prezzi, ma le dinamiche immobiliari sono complesse e, osservando l’andamento sul lungo periodo, i prezzi attuali non sono tornati ai loro valori massimi: e se è pur vero che alcuni immobili sono stati venduti a cifre enormi, si tratta di una piccola parte rispetto al totale. Quindi un aumento c’è stato, ma non è l’esplosione dei prezzi che la maggior parte delle persone percepisce dai media”.

Quanto incidono la crescita del turismo e le Olimpiadi?

“L’influenza è innegabile, in particolare con le locazioni brevi che stanno togliendo il poco che c’era. Dal punto di vista degli affitti, infatti, il nostro territorio ha una disponibilità immobiliare abbastanza bassa, se pensiamo che in tutta la Provincia circa il 50% degli immobili sono sfitti o inutilizzati, per cui già l’offerta di base è minima. Il risultato è che non riusciamo ad avere un dato statistico medio credibile, perché i pochi affitti disponibili non finiscono nemmeno sui portali tanta è la rapidità con cui si trovano nuovi inquilini. Inoltre teniamo presente che in molte zone, anche a Cortina, tanti proprietari hanno preferito non affittare le case dopo il covid perché le usano di più e questo diminuisce ulteriormente l’offerta residenziale, creando problemi per il comparto lavorativo. A livello istituzionale si stanno iniziando a fare degli accordi per trovare formule che garantiscano un alloggio ai lavoratori, ma siamo in ritardo di molti anni su questo fronte: serve cioè una programmazione alla quale nessuno ha pensato almeno dagli anni Settanta a oggi”.

E nelle zone meno turistiche?

“Spesso la situazione è simile, perché le poche case disponibili per i residenti sono date in affitto in giornata mentre le locazioni turistiche si diffondono anche a quote più basse. Questo crea un ulteriore problema a livello di servizi e di spopolamento, i cui trend ormai sono noti e preoccupanti”.

Quale potrebbe essere l’evoluzione nel prossimo futuro?

“Gli elementi da considerare sono molti: le politiche di gestione del territorio, l’invecchiamento della popolazione, il calo dei residenti, il turismo. La mia sensazione è che, in certe zone, la locazione turistica breve stia iniziando a calare perché l’offerta è molto elevata. Si tratta di una dinamica già in atto da alcuni mesi anche altrove, ad esempio Verona, e che probabilmente si replicherà anche qui soprattutto dopo le Olimpiadi: con così tanta offerta di affitti brevi, si finisce in una guerra sui prezzi che può portare anche a rimetterci rispetto alle spese da sostenere. Per cui andando avanti potrebbe tornare una crescita della locazione residenziale”.