tutto quello che c’è da sapere

Comprare casa all’asta conviene davvero? È vero che dal punto di vista economico fa gola: può costare mediamente il 20% in meno rispetto al valore di mercato e, in molti casi, il prezzo base di asta si riduce tra un’asta e la successiva per cui più un immobile rimane all’asta più il suo prezzo si riduce. Ma bisogna sempre prepararsi a tutto, perché partecipare a un’asta immobiliare richiede attenzioni particolari e bisogna tener conto di costi si potrebbero erroneamente escludere. A dare chiarimenti sul tema il commercialista Claudio Palazzetti.

«Sicuramente – spiega Claudio Palazzetti – l’asta può essere un’opportunità per chi acquista o investe nel settore immobiliare. Tuttavia, questa convenienza può ridimensionarsi quando si vanno a considerare tutti i costi connessi con l’aggiudicazione.

Dunque, comprare casa all’asta conviene sempre? È necessario considerare tutte le variabili di spesa, compresi i costi che non vengono immediatamente quantificati e che possono, in alcuni casi, non rendere molto conveniente l’affare».

Comprare casa all’asta: i costi

«Salvo il caso in cui si utilizzi la consulenza di un esperto il cui compenso può raggiungere anche cifre importanti – avverte – la partecipazione alle aste è assolutamente gratuita, l’unico costo da sostenere è una marca da bollo da 16 euro da applicare all’offerta (o da pagare online nel caso di offerta telematica). La partecipazione prevede poi il versamento della cauzione da allegare alla domanda, che deve corrispondere almeno al 10% del prezzo offerto. La cauzione, tuttavia, è un esborso e non un costo in quanto sarà poi restituita in caso di mancata aggiudicazione, o detratta in caso di acquisto».

«Molte spese dipendono poi – sottolinea Palazzetti – dalla tipologia dell’immobile (soggetto o meno ad Iva, con o senza abusi da sanare, con gravami da cancellare) e dal tipo di asta (trasferimento del bene con decreto emesso dal giudice o con atto notarile) e possono variare anche in maniera significativa. Per questo, e altri motivi, si raccomanda ai partecipanti di leggere attentamente l’avviso di vendita e la perizia dell’immobile (anche se spesso questi documenti contengono termini tecnici che non sono di facile lettura per i meno esperti)».

«Uno degli importi maggiori da considerare – afferma – è quello relativo alle imposte. L’immobile aggiudicato all’asta sconta, in genere, le stesse imposte di una normale compravendita sul mercato immobiliare, che variano a seconda di diversi fattori (tra questi, se si tratta di prima casa, tipologia e valore catastale dell’immobile). Le principali sono: imposta di registro (2% – in caso di prima casa- o 9%); imposta ipotecaria (da 50 a 200 euro); imposta catastale (da 50 a 200 euro); o in alternativa l’Iva.

Sette tipi di costi

Ci possono essere altri 7 tipi di costi.

1) Apertura della Pec e acquisto della firma digitale (necessari per poter partecipare all’asta), in genere circa 50 euro l’anno per una casella Pec e circa 70/100 euro per un dispositivo di firma digitale (anche se esistono online firme digitali ‘una tantum’ con un costo per singola firma, in genere molto contenuto).

2) Parte del compenso per il delegato alla vendita che la legge pone a carico dell’aggiudicatario. L’importo varia a seconda del valore di aggiudicazione dell’asta (da 500 euro fino a 1000 euro, cui va aggiunta l’Iva).

3) Costi delle cancellazioni dei gravami: si tratta delle imposte ipotecarie e catastali da pagare per cancellare tutte le pregiudizievoli presenti sull’immobile. L’importo varia a seconda dei gravami da cancellare (ipoteca volontaria, ipoteca legale, pignoramento ecc) e del valore di aggiudicazione (da un minimo di 35 euro sino a diverse migliaia di euro).

4) Eventuale costo per la liberazione dell’immobile (in genere è a carico della procedura ed eseguito dal custode giudiziario, questo dettaglio è riportato nell’avviso di vendita che deve essere letto con molta attenzione).

5) Eventuali oneri condominiali (il debitore esecutato potrebbe aver lasciato debiti condominiali in sospeso).

6) Spese per eventuali sanatorie e abusi edilizi da ripristinare (un consulente professionista potrebbe fare luce su questo aspetto importante, soprattutto perché non tutti gli abusi edilizi sono sanabili) 7) Costi del notaio qualora il bene aggiudicato sia trasferito con rogito notarile invece che con decreto emesso dal giudice.