Agevolazioni prima casa: occhio al computo della superficie utile

Agevolazioni prima casa: la Cassazione sugli immobili di
lusso

Immobile di lusso: criteri di classificazione

Gli ermellini hanno confermato il giudizio di secondo grado:
l’art. 6 del D.M Lavori Pubblici n. 1072/1969 definisce abitazione
di lusso le singole unità immobiliari che hanno superficie utile
complessiva superiore a mq. 240, esclusi i balconi, le terrazze, le
cantine, le soffitte, le scale e posto macchina.

Per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia
esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi
dell’art. 1, Parte I, nota II bis della Tariffa allegata al d.P.R.
n. 131/1986, occorre fare riferimento alla nozione di
«superficie utile complessiva», quale mera
utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro
effettiva abitabilità, considerandosi tutta la superficie
dell’unità immobiliare ma con esclusione di balconi, terrazze,
cantine, soffitte scale e posto auto, in quanto espressamente
esclusi dalla disposizione richiamata.

Tale interpretazione riposa sulla lettura dell’art. 5 dello
stesso decreto che fa richiamo al concetto di superficie utile
dell’alloggio padronale, ossia “tutta quella che fa parte della
“casa” anche su più piani, purché costituenti unico alloggio,
quindi dell’intero complesso costruttivo (con esclusione,
ovviamente, di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto
macchine), quante volte sia “utile” a costituire “unico alloggio
padronale”.

L’utilità evocata dalla norma – nella quale manca qualsiasi
riferimento, all’abitabilità in senso giuridico implica l’idoneità,
esclusivamente fattuale, di una determinata superficie chiusa da
muri a integrare un “alloggio padronale”, ossia a consentire
l’espletamento al suo interno di tutte le funzioni
(di ogni genere) proprie della vita del “padrone”
dell’alloggio.

In definitiva, ciò che assume rilievo è la marcata
potenzialità abitativa del bene e, più precisamente,
l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività
proprie della vita quotidiana.

Nella sentenza impugnata, la CTR si è attenuta ai suddetti
principi nell’osservare che:

• il piano interrato faceva comunque parte dello stesso immobile
  ed era collegato al resto della casa da una scala esterna ubicata
  all’interno dell’unica proprietà e all’esclusivo servizio dei
  contribuenti;
• i locali in contestazione risultavano concretamente
  utilizzabili; in particolare, il piano interrato comprendeva, tra
  l’altro, “un locale pluriuso”, un locale doccia e la
  lavanderia;
• il secondo piano comprendeva tre ripostigli, un disimpegno ed
  un guardaroba, locali, per loro natura, direttamente a servizio
  delle restanti parti dell’unità immobiliare e un’altezza inferiore
  a quella standard non appariva inficiarne la possibilità
  d’impiego.

Pertanto, il giudice di appello ha correttamente incluso nel
calcolo della superficie utile complessiva sia il piano interrato,
sia il secondo piano, in quanto -non presentava in concreto le
caratteristiche di una soffitta.

Prima casa: la richiesta delle agevolazioni è a carico
dell’acquirente

Corretta anche l’applicazione, ai sensi dell’art. 1, nota
II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n.
131/1986, della sanzione per dichiarazione
mendace, ovvero per qualsiasi richiesta di fruizione del
beneficio in difetto delle condizioni, soggettive ed oggettive,
previste dalla legge.

Non solo: concludono gli ermellini sottolineando come
l’applicazione dell’aliquota ridotta non costituisca affatto un
obbligo del venditore (né, tanto meno, dell’Ufficio) ma solo un
diritto soggettivo dell’acquirente, la cui
fruizione è subordinata soltanto alla manifestazione, espressa
nell’atto di acquisto, della sua volontà di fruire di quella
riduzione. Questa richiesta, pertanto, suppone necessariamente la
“dichiarazione” dell’acquirente (contribuente) della sussistenza di
tutte le condizioni contemplate dalle specifiche norme per godere
dell’agevolazione.

La presenza della dichiarazione:

• consente all’Ufficio solo di riscuotere le imposte di registro
  nella misura prevista dal beneficio (salvo il
  successivo esercizio del potere di negarne la spettanza);
• istituisce un rapporto giuridico diretto ed
  esclusivo tra l’acquirente stesso e l’Amministrazione
  finanziaria in ordine al quale non assume nessun rilievo il regime
  giuridico proprio dell’imposta per cui, in ipotesi di soggezione
  dell’atto all’IVA, la soggettività passiva esclusiva del venditore
  non rileva perché tale qualità impone al venditore medesimo
  unicamente di assoggettare l’operazione economica al regime
  agevolato richiesto dall’acquirente.

Proprio in considerazione di tanto il quarto comma della
richiamata nota II bis) impone all’Agenzia delle entrate presso cui
sono stati registrati i relativi atti:

• di recuperare nei confronti degli acquirenti la
  differenza fra imposta calcolata in base
  all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella
  risultante dall’ applicazione dell’aliquota agevolata;
• di irrogare la sanzione amministrativa, pari
  al 30% della differenza medesima.