Indonesia, affitti turistici a Bali tra opportunità e genius loci

L’Indonesia, secondo le previsioni della multinazionale di consulenza Pwc, nel 2050, si classificherà al quarto posto a livello mondiale, per prosperità economica, superando Germania e Regno Unito. Secondo l’analisi di AirDna, la piattaforma fondata da Airbnb, Booking e Vrbo, Bali è la destinazione più redditizia al mondo per gli investitori immobiliari. Nell’ultimo anno le rendite sono aumentate del 13%, con una media annua di quasi 40mila dollari. Investire a Bali è possibile, ma è necessaria, come sempre del resto, una conoscenza precisa delle normative e del genius loci. Ne abbiamo parlato con Francesca Rizzo e Michele Porinelli esperti di real estate e founder di Bali Holiday Properties che, a partire dal luglio 2022, hanno deciso di investire nel mercato immobiliare locale, acquisendo la loro prima villa. Un passo che è stato non solo un investimento finanziario, ma anche una scelta strategica per costruire un business a lungo termine.

UNA SCELTA STRATEGICA

“Quando è stata annunciata ufficialmente la ripresa del turismo, abbiamo deciso di acquistare la nostra prima villa, una casa su due piani già costruita e pronta all’uso, nel luglio 2022. Poco dopo, il turismo ha riaperto e inizialmente pensavamo che ci sarebbe voluto del tempo prima che tutto tornasse a funzionare. Invece, l’esplosione del settore è stata quasi immediata.”, racconta Francesca Rizzo. Nel giro di pochi mesi, la coppia ha iniziato ad acquistare nuovi terreni, ampliando il portafoglio di proprietà. Tuttavia, non è stato tutto semplice. “Ci siamo trovati di fronte a molte incertezze, tra cui la comprensione del contesto normativo locale, che in molti casi è completamente diverso da quello italiano. Un aspetto fondamentale del nostro percorso è stato proprio capire la normativa su proprietà, affitti e gestione immobiliare.”

A Bali, il sistema di proprietà segue l’ordinamento anglosassone. “In Italia, siamo abituati all’idea che una casa sia un bene di proprietà ‘per sempre’. Qui, invece, ci sono due principali modalità: il Freehold, che corrisponde alla proprietà vera e propria, e il Leasehold, una forma di affitto a lungo termine che può arrivare anche a 80 anni, ma con una scadenza fissata per il termine del contratto”, spiega Rizzo. Il Leasehold ha un’importanza particolare per gli investitori stranieri, che non possono acquistare terreni a nome proprio, ma si devono adattare a questa forma di affitto a lungo termine.

LA CONNESSIONE CON LA COMUNITÀ LOCALE

Fondamentale, spiegano Rizzo e Porinelli, è la capacità di stabilire solide connessioni con la comunità locale. Un episodio che Francesca ricorda con grande affetto riguarda il loro autista, Komang. “Cercavamo un autista su Facebook, e abbiamo scelto per caso un ragazzo che aveva una bambina della stessa età di nostra figlia. Komang ci ha accolto all’aeroporto e da allora non ci siamo mai separati.” Questa connessione, che inizialmente poteva sembrare una semplice circostanza, ha avuto un impatto significativo sul loro business. “Oggi Komang è il nostro manager di tutte le ville. Grazie a lui, siamo riusciti ad acquistare terreni direttamente dai proprietari balinesi, persino dal comune, ottenendo così prezzi più vantaggiosi e un business più profittevole. Senza questa connessione, non sarebbe stato possibile.”

LE SPECIFICITÀ DELLE PROPRIETÀ IMMOBILIARI

La comprensione delle regole locali ha giocato un ruolo fondamentale. “Se acquisti un terreno e costruisci sopra, alla fine del contratto di leasehold tutto ciò che è stato edificato resta di proprietà del titolare originario del terreno. La durata del leasehold per l’immobile è la stessa del terreno, salvo differenti accordi”, spiega Rizzo. Una questione cruciale riguarda la possibilità per uno straniero di generare reddito con una proprietà. “Se non sei cittadino indonesiano e non possiedi una società locale, non puoi affittare la tua proprietà per generare reddito. Per questo motivo, noi abbiamo costituito una società locale che ci permette di mettere a reddito le nostre ville in totale conformità con la legge.”

IL MODELLO DI BUSINESS

Il modello di business che Rizzo e Porinelli hanno sviluppato è innovativo. “Fino ad ora, abbiamo costruito le nostre ville da zero, e solo in seguito siamo passati a un modello di investimento con capitali esterni. In questo momento, tutti i nostri investitori sono privati e ognuno acquista un’intera villa.” Un punto forte di questa strategia è la gestione trasparente dei contratti e dei rendimenti. “Ogni investitore riceve una rendita mensile di circa 6.000-7.000 euro. Abbiamo scelto un modello che consente un ritorno immediato, con contratti della durata di 5 anni rinnovabili.” La modalità scelta per rendere l’investimento più accessibile e con ritorni più rapidi si è rivelata vincente. “Non chiediamo ai nostri investitori di impegnarsi per 30 anni, per cui il loro investimento iniziale è relativamente contenuto, ma i guadagni sono proporzionati.”

LA CURA DEL TERRITORIO

Con l’espansione del mercato e il desiderio di crescere in modo sostenibile, Francesca non dimentica l’importanza della tutela dell’ambiente. “Bali è ancora molto verde, e la costruzione è concentrata in determinate aree. Tuttavia, ci sono discussioni in corso riguardo alla costruzione di un secondo aeroporto, che potrebbe distribuire meglio il flusso turistico e alleviare la pressione sulle aree più trafficate.” Le normative locali impongono limiti sull’altezza degli edifici, cosa che preserva il carattere pittoresco dell’isola. Ma il problema ambientale più grande, come sottolinea Rizzo, non riguarda solo Bali, ma l’intero sistema globale. “Bali, come altre regioni asiatiche, riceve montagne di rifiuti da tutto il mondo. È un problema globale che non si risolve con piccole azioni locali, sebbene cerchiamo di costruire in modo sostenibile, nel rispetto dell’ambiente.”

ESPANSIONE DEL BUSINESS E PROGETTI FUTURI

Con una crescita rapida, Bali Holiday Properties ha costruito 30 ville dal 2022 ad oggi, e puntano a 100 ville entro il 2026. “Siamo partiti nel 2022 e in soli due anni abbiamo realizzato 30 ville. Bali è una delle destinazioni con i margini di profitto più elevati e offre opportunità di crescita rapide. Siamo unici in questo settore, con pochi competitor italiani.” L’espansione non riguarda solo il numero di proprietà, ma anche la creazione di una rete di contatti internazionali. “Il nostro business è fortemente legato alla nostra presenza sui social. Da quando siamo attivi online dal 2019, abbiamo costruito una rete di contatti che ci ha permesso di raggiungere investitori in Italia e in altre nazioni.”