Contratto di Affitto a Studenti: Regole, Incentivi, Info Utili

Stipulare un contratto di affitto agli studenti universitari può rappresentare un’ottima fonte di reddito per chi detiene la casa. È importante, però, conoscere le regole di un contratto di questo tipo. 

Indice

Cos’è un contratto di affitto a studenti e differenze con altri tipi di contratto

Se si possiede un immobile in una città universitaria come Roma, Napoli o Bologna, affittarlo agli studenti può rappresentare un’ottima opportunità di guadagno. 

In questi casi, oltre a un classico contratto 4+4, è possibile optare per un contratto di affitto per studenti universitari, una soluzione più flessibile e adatta alle esigenze di chi studia fuori sede. Ma di cosa si tratta esattamente?

Il contratto per studenti universitari è disciplinato dalla legge e rientra nella categoria dei contratti a uso transitorio, il che significa che ha una durata limitata nel tempo, sulla base delle esigenze dello studente e del proprietario.

Il contratto di affitto per studenti può essere stipulato sia per l’intero immobile sia per una porzione di esso, come una singola stanza. Inoltre, può essere sottoscritto da un singolo studente o da un gruppo di studenti universitari che decidono di condividere l’appartamento. 

Requisiti per stipulare un contratto di locazione per studenti

Perché si possa sottoscrivere un contratto di affitto agli studenti, è necessario che sussistano specifiche condizioni. In generale, parliamo di due requisiti: 

• Ubicazione dell’immobile: l’immobile locato deve trovarsi nel Comune in cui ha sede l’Università dello studente oppure in un Comune limitrofo, per provare che il contratto sia effettivamente destinato a chi necessita di un alloggio per motivi di studio;
• Residenza dello studente: lo studente deve avere la residenza anagrafica in un Comune diverso da quello in cui si trova l’Università che frequenta. Questa condizione è fondamentale per distinguere gli affitti per studenti da quelli ordinari e, dunque, per garantire che il beneficio di questo tipo di contratto sia riservato a chi studia fuori sede.

Struttura del contratto per studenti universitari

Per redigere un contratto di affitto per studenti universitari è necessario fare riferimento al modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Questo documento, infatti, include tutti gli elementi obbligatori che devono essere inseriti affinché il contratto sia valido e conforme alla normativa vigente.

Ma quali sono le informazioni che non possono mancare in un contratto di affitto per studenti? Parliamo di alcuni elementi come: 

• Le generalità delle parti: il contratto deve essere intestato direttamente allo studente, che assume il ruolo di conduttore. Rimane, però, la possibilità di inserire un genitore come garante per offrire una maggiore sicurezza al proprietario in caso di mancati pagamenti;
• Dati dell’immobile: bisogna indicare l’indirizzo dell’appartamento, oltre ai dati catastali che ne identificano la proprietà e la destinazione d’uso;
• Università frequentata: è fondamentale specificare il percorso accademico dello studente e l’Università presso cui è iscritto, per attestare che il contratto è destinato a un uso legato allo studio;
• Durata del contratto: come vedremo a breve, il contratto per studenti universitari segue delle indicazioni specifiche di durata minima e massima;
• Importo del canone di locazione: deve essere stabilito seguendo gli accordi territoriali stipulati tra sindacati, università e associazioni studentesche, i quali prevedono una fascia di prezzo minima e massima, entro cui il proprietario può definire il canone in base a vari fattori, come la durata del contratto o la presenza di arredi;
• Modalità di pagamento del canone: per garantire la trasparenza, il pagamento del canone deve avvenire preferibilmente tramite strumenti tracciabili, come bonifico bancario o assegno, così da offrire tutela a entrambe le parti;
• Attestazione di Prestazione Energetica: se l’APE non è disponibile al momento della stipula, il proprietario ha 45 giorni di tempo per fornirla. Qualora non lo fosse, è prevista una sanzione economica, che deve essere equamente ripartita tra locatore e conduttore.

❗ Attenzione: se il proprietario decide di aderire al regime della cedolare secca, il contratto dovrà contenere una specifica clausola a riguardo, sottoscritta anche allo studente.

Quando registrare il contratto di affitto e chi deve farlo

Come per altri tipi di contratto, anche il contratto di affitto per studenti deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di un passaggio fondamentale per garantire la validità legale del contratto e per usufruire delle agevolazioni fiscali previste per questa tipologia di locazione.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula e può essere effettuata sia dal proprietario che dallo studente.

Al momento della registrazione, è necessario applicare una marca da bollo da 16 euro ogni 4 pagine del contratto. Inoltre, deve essere versata l’imposta di registro, calcolata con un’aliquota del 2% sul totale del canone di locazione annuo.

Durata e rinnovo del contratto di affitto per studenti universitari

Come accennato, il contratto di affitto per studenti prevede una durata limitata nel tempo. 

In particolare, la legge stabilisce che questo tipo di contratto non possa avere una durata inferiore a 6 mesi né superiore a 36 mesi.

Alla scadenza del contratto, questo si rinnova automaticamente per un periodo uguale a quello originariamente stabilito, a meno che una delle parti non comunichi la volontà di concluderlo. Il contratto si considera definitivamente concluso alla seconda scadenza, senza necessità di disdetta. 

Ciò non significa che lo studente non possa recedere prima: in presenza di gravi motivi, può risolvere il contratto, a patto di comunicare il recesso al proprietario con almeno 3 mesi di preavviso.

Recesso del contratto

Essendo un contratto per studenti, può capitare che solo uno degli inquilini decida di andarsene. In questi casi si possono verificare due situazioni:

• Gli studenti rimasti possono continuare a occupare l’immobile, ma dovranno dividersi l’affitto in quote più alte, poiché il canone complessivo resta invariato. Ciò può capitare soprattutto se il contratto di affitto riguarda tutto l’appartamento e non una singola stanza.
• Se il proprietario è d’accordo, gli studenti possono cercare un nuovo inquilino che prenda il posto di chi se ne va.

➡️ In questa seconda ipotesi, lo studente subentrante deve comunque accettare le condizioni già previste dal contratto, senza possibilità di modificarle.

Costi, agevolazioni e cedolare secca per gli affitti agli studenti

I costi di registrazione del contratto di affitto per studenti devono essere ripartiti equamente tra il proprietario e lo studente. 

Come abbiamo visto, il proprietario può optare per la cedolare secca, regime che permette di evitare il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro, sia al momento della registrazione del contratto che in fase di rinnovo.

➡️ Scegliendo la cedolare secca, il proprietario beneficia di un’imposta sostitutiva che può essere del 10% o del 21%, a seconda dei casi, sul reddito da locazione.

Anche gli studenti fuori sede possono usufruire di alcune agevolazioni fiscali. Ad esempio, chi è intestatario del contratto di locazione ha diritto a una detrazione IRPEF del 19% sulla spesa sostenuta per l’affitto, fino a un massimo di 2.633 euro annui. 

Vantaggi e svantaggi dei contratti di locazione per studenti

Alla luce di quanto appena visto, la stipula di un contratto di affitto per studenti può apportare diversi benefici a entrambe le parti. Non vanno, però, sottostimati i contro. Analizziamoli entrambi:

Cosa succede in caso di morosità dello studente

In caso di morosità dello studente, ovvero se lo studente non paga il canone di locazione entro 20 giorni dalla data di scadenza del pagamento, il proprietario ha il diritto di sciogliere il contratto. 

Il proprietario ha anche la possibilità di rivolgersi al giudice, il quale esaminerà il caso specifico e prenderà una decisione in base alla situazione. In alcuni casi, il giudice può emettere uno sfratto per morosità, obbligando lo studente a lasciare l’immobile. 

Trasloco in corso? Ecco come gestire le utenze

Quando ci si trasferisce in un immobile per il quale è stato sottoscritto un contratto di affitto per studenti, le spese per le utenze luce e gas vanno ripartite tra tutti gli inquilini. 

Al momento del trasloco, però, bisogna decidere anche a chi intestare la bolletta. 

In alcuni casi, questa rimane intestata al proprietario. In altri, però, si potrebbe scegliere di intestare le utenze a uno degli inquilini – in Italia non è, infatti, possibile intestare la bolletta a più persone. 

In questi casi, le opzioni possibili comprendono effettuare una voltura o un subentro: 

• Voltura luce o voltura gas per cambiare d’intestazione l’utenza, mantenendo il contratto stipulato dal precedente inquilino o dal proprietario;
• Subentro, se il contatore è inattivo e viene riattivato.

Se per il contratto sei tu a doverti occupare della burocrazia, puoi invece farne a meno quando si parla di voltura o subentro. Noi di Switcho ci occupiamo di queste operazioni al posto tuo con l’offerta luce e gas migliore per te 😎